Tổng quan về chung cư

TỔNG QUAN VỀ CHUNG CƯ 

I. KHÁI NIỆM CHUNG CƯ

1. Định nghĩa chung cư

Chung cư là một loại hình nhà ở được xây dựng theo kiểu tòa nhà nhiều tầng, trong đó chia thành nhiều căn hộ riêng biệt nhằm phục vụ mục đích để ở, sinh hoạt hoặc kết hợp thương mại – dịch vụ. Mỗi căn hộ là một không gian sinh sống độc lập, nhưng cư dân trong tòa nhà sẽ cùng sử dụng các phần diện tích và tiện ích công cộng, như hành lang, cầu thang, thang máy, hệ thống cấp thoát nước, phòng cháy chữa cháy…

Theo Luật Nhà ở Việt Nam, chung cư là: “Nhà ở có từ hai tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân sinh sống.”

2. Đặc điểm của nhà chung cư

• Có nhiều căn hộ riêng biệt trong cùng một công trình xây dựng.

• Cư dân sống trong căn hộ có quyền sở hữu riêng căn hộ và sở hữu chung các phần hạ tầng tòa nhà.

• Có hệ thống quản lý, vận hành chuyên biệt (ban quản lý, bảo vệ, lễ tân, bảo trì…).

• Được xây dựng tại các đô thị đông dân cư, nơi quỹ đất hạn hẹp và giá đất cao.

3. Mục đích của chung cư

• Giải quyết nhu cầu nhà ở tập trung tại các thành phố lớn.

• Tối ưu hóa diện tích sử dụng đất trong điều kiện đô thị hóa nhanh.

• Mang đến môi trường sống tiện nghi, hiện đại, có đầy đủ tiện ích đi kèm như: siêu thị, nhà trẻ, công viên, phòng gym…

• Phù hợp với nhiều đối tượng: người độc thân, cặp vợ chồng trẻ, gia đình có con nhỏ, người nước ngoài làm việc tại Việt Nam.

4. Phân biệt chung cư với các loại hình nhà ở khác

II. PHÂN LOẠI CHUNG CƯ

1. Phân loại theo mục đích sử dụng

Đây là cách phân loại phổ biến nhất và được áp dụng trong quy hoạch và quản lý đô thị.

Chung cư để ở (Residential Apartments)

• Mục đích chính: Là nơi cư trú lâu dài cho các hộ gia đình, cá nhân.

• Tính chất sử dụng: Riêng tư, không phục vụ hoạt động thương mại.

• Đối tượng: Người dân có nhu cầu nhà ở ổn định, bao gồm cả người mua lần đầu.

• Ví dụ: Các khu căn hộ như Vinhomes Grand Park (TP.HCM), Times City (Hà Nội), Flora Fuji (TP.Thủ Đức)…

Chung cư thương mại (Commercial Apartments)

• Chức năng: Kết hợp giữa nơi ở và kinh doanh (cho thuê, mở văn phòng, shop).

• Đặc điểm: Có các loại hình như officetel, shophouse, căn hộ khách sạn (condotel).

• Ưu điểm: Tăng khả năng sinh lời, thích hợp cho người làm kinh doanh nhỏ hoặc đầu tư cho thuê.

• Ví dụ: Căn hộ officetel ở The Sun Avenue (quận 2), shophouse ở Masteri Thảo Điền.

Chung cư tái định cư

• Mục đích: Di dời và bố trí lại nơi ở cho người dân bị giải tỏa bởi các dự án quy hoạch.

• Đặc điểm:

  • Do nhà nước hoặc chủ đầu tư xây dựng theo chỉ đạo.

  • Hạn chế về tiện ích, diện tích căn hộ nhỏ.

  • Thường miễn/giảm chi phí cho người dân bị thu hồi đất.

• Ví dụ: Chung cư tái định cư Bình Khánh, Thủ Thiêm (TP.HCM).

Chung cư nhà ở xã hội (Social Housing)

• Đối tượng: Người thu nhập thấp, công nhân, người làm việc trong khu công nghiệp, cán bộ công chức…

• Đặc điểm:

  • Giá bán và thuê được nhà nước kiểm soát.

  • Chủ đầu tư được ưu đãi thuế, tiền sử dụng đất.

  • Có điều kiện để mua hoặc thuê (theo Nghị định 100/2015/NĐ-CP).

• Ví dụ: Nhà ở xã hội IEC Thanh Trì (Hà Nội), HQC Plaza (TP.HCM).

2. Phân loại theo phân khúc thị trường và chất lượng

Phân khúc này thường được các doanh nghiệp bất động sản, ngân hàng và khách hàng quan tâm khi đánh giá chất lượng và giá trị căn hộ.

Chung cư cao cấp (Hạng A)

• Vị trí: Trung tâm thành phố hoặc khu đô thị cao cấp.

• Thiết kế – Nội thất: Sang trọng, đẳng cấp, vật liệu cao cấp.

• Tiện ích: Hồ bơi vô cực, sân golf mini, hệ thống nhà thông minh, trung tâm thương mại, hầm đỗ xe tự động…

• Dịch vụ: Quản lý quốc tế, an ninh 3 lớp, concierge service (dịch vụ quản gia).

• Giá: > 60 triệu VNĐ/m² (Hà Nội, TP.HCM).

• Ví dụ: Vinhomes Golden River, The Marq, Sun Grand City Thụy Khuê Residence.

Chung cư trung cấp (Hạng B)

• Vị trí: Không quá xa trung tâm, hạ tầng kết nối tốt.

• Thiết kế: Hợp lý, tiện nghi, đáp ứng đủ nhu cầu sinh hoạt cơ bản.

• Tiện ích: Có hồ bơi, sân chơi trẻ em, phòng gym, siêu thị mini.

• Giá: 30–60 triệu VNĐ/m².

• Phù hợp: Gia đình trẻ, nhân viên văn phòng, người có thu nhập khá.

• Ví dụ: Akari City (Bình Tân), Tecco Green Nest (Tân Phú), An Bình City (Hà Nội).

Chung cư bình dân (Hạng C)

• Vị trí: Vùng ven đô thị, xa trung tâm.

• Thiết kế: Diện tích nhỏ, đơn giản (30–60 m²), ít tiện ích nội khu.

• Giá: < 30 triệu VNĐ/m².

• Phù hợp: Người thu nhập trung bình – thấp, sinh viên, người mới đi làm.

• Ví dụ: Chung cư Topaz Home, Lê Thành Apartment.

3. Phân loại theo chiều cao và quy mô công trình

Chung cư mini

• Đặc điểm:

  • Thường do cá nhân đầu tư xây dựng.

  • Chiều cao dưới 6 tầng, không có thang máy.

  • Diện tích căn hộ nhỏ (20–45m²).

  • Pháp lý thường không rõ ràng, khó xin sổ hồng riêng.

• Phù hợp: Sinh viên, người độc thân, thuê trọ dài hạn.

Chung cư trung tầng

• Đặc điểm:

  • Từ 6 đến 15 tầng.

  • Có thang máy, tiện ích cơ bản.

  • Phổ biến tại các khu đô thị vừa và nhỏ.

• Ví dụ: Các dự án nhà ở xã hội hoặc chung cư giá rẻ.

Chung cư cao tầng

• Đặc điểm:

  • Trên 15 tầng, có thể lên đến 40–60 tầng.

  • Quản lý chuyên nghiệp, hệ thống tiện ích đầy đủ.

  • Gồm nhiều block, mỗi block có hàng trăm căn hộ.

• Ví dụ: Landmark 81 (cao 81 tầng – cao nhất Việt Nam), Vincom Center, Masteri Centre Point.

4. Phân loại theo đối tượng sở hữu

Người Việt Nam

• Sở hữu lâu dài nếu căn hộ thuộc dự án có đất ở đô thị lâu dài.

• Được toàn quyền mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp.

Người nước ngoài

• Được phép sở hữu không quá 30% tổng số căn hộ trong một dự án.

• Thời hạn sở hữu tối đa là 50 năm (có thể gia hạn).

• Chỉ được mua tại các dự án được UBND cấp tỉnh cho phép.

III. CẤU TRÚC VÀ TIỆN ÍCH CỦA CHUNG CƯ

1. Cấu trúc tổng thể của chung cư

Một tòa chung cư hiện đại không chỉ đơn thuần là nơi để ở, mà còn là một hệ thống kiến trúc phức hợp, được thiết kế khoa học, đồng bộ nhằm đảm bảo công năng sử dụng, an toàn và tiện nghi cho cư dân.

Cấu trúc công trình

Chung cư thường gồm ba phần chính:

a. Phần ngầm (tầng hầm):

• Bãi đậu xe (xe máy, ô tô) cho cư dân và khách.

• Phòng kỹ thuật, trạm biến áp, máy phát điện dự phòng.

• Một số dự án cao cấp có thêm phòng thay đồ, kho chứa, khu rửa xe.

b. Phần thân (các tầng nổi):

• Tầng trệt (hoặc tầng 1): khu lễ tân, sảnh tiếp khách, shophouse, siêu thị mini, nhà thuốc, bưu cục, ngân hàng…

• Các tầng căn hộ: từ tầng 2 trở lên là nơi bố trí các căn hộ. Mỗi tầng có hành lang, lối thoát hiểm, thang máy, thang bộ.

• Căn hộ: mỗi căn có tường ngăn riêng biệt, gồm phòng khách, phòng ngủ, nhà bếp, nhà vệ sinh, ban công…

c. Phần mái:

• Khu vực kỹ thuật (bồn nước, thiết bị điện, hệ thống thông gió).

• Một số dự án bố trí sân thượng, vườn treo, sân thể thao mini hoặc khu BBQ.

Cấu trúc căn hộ tiêu chuẩn

Mỗi căn hộ trong chung cư thường có các khu chức năng sau:

• Căn studio: 25–35 m²

• Căn 1 phòng ngủ: 40–50 m²

• Căn 2 phòng ngủ: 55–75 m²

• Căn 3 phòng ngủ: 80–120 m²

2. Hệ thống tiện ích trong chung cư

Tiện ích nội khu (bên trong dự án)

Tiện ích nội khu là yếu tố then chốt tạo nên giá trị sống của cư dân, đặc biệt ở các chung cư trung và cao cấp.

a. Tiện ích cơ bản (bắt buộc):

• Thang máy và thang bộ: Có thể từ 1–3 thang máy/tòa nhà, tùy mật độ căn hộ.

• Hệ thống phòng cháy chữa cháy (PCCC): Báo khói, vòi chữa cháy, cửa thoát hiểm.

• Camera an ninh – bảo vệ 24/7: Giám sát các khu vực công cộng.

• Sảnh lễ tân – tiếp khách: Với khu chờ, bảo vệ trực thường xuyên.

• Hệ thống cấp thoát nước, điện âm, Internet, truyền hình cáp…

b. Tiện ích nâng cao (ở các dự án tầm trung và cao cấp):

• Hồ bơi: Có thể là hồ bơi tràn, hồ bơi trẻ em.

• Phòng gym, yoga, spa: Dành cho cư dân rèn luyện sức khỏe.

• Sân chơi trẻ em, nhà sinh hoạt cộng đồng: Giúp cư dân gắn kết.

• Vườn trên cao, khu BBQ, đường dạo bộ, công viên nội khu.

• Trường mẫu giáo, nhà thuốc, cửa hàng tiện lợi, trung tâm y tế mini.

Tiện ích ngoại khu (khu vực xung quanh)

Tùy vị trí địa lý của dự án, cư dân có thể dễ dàng tiếp cận các tiện ích lân cận:

• Trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại, ngân hàng, công viên.

• Giao thông công cộng: gần trạm xe buýt, metro, bến xe.

• Cơ quan hành chính, chợ, khu vui chơi – giải trí.

3. Hệ thống kỹ thuật – vận hành tòa nhà

Ban quản lý vận hành

• Quản lý dịch vụ vệ sinh, bảo trì, xử lý sự cố kỹ thuật.

• Giám sát an ninh, quản lý sổ tay cư dân, tổ chức cư dân.

Hệ thống điện – nước – thông gió

• Điện 3 pha, máy phát dự phòng cho thang máy, hành lang.

• Nước máy sạch đạt chuẩn, hệ thống cấp nước riêng cho từng căn.

• Hệ thống điều hòa trung tâm (ở một số chung cư cao cấp).

Công nghệ ứng dụng

• Smart home (nhà thông minh): điều khiển thiết bị qua điện thoại.

• Thẻ từ – vân tay – mã số thang máy: Tăng bảo mật.

• Ứng dụng cư dân: đăng ký tiện ích, phản ánh sự cố, đóng phí online.

4. Mối liên hệ giữa cấu trúc – tiện ích và giá trị chung cư

• Những chung cư có thiết kế hợp lý, tối ưu diện tích sử dụng và tiện ích đầy đủ sẽ được ưa chuộng hơn, giữ giá tốt hơn trên thị trường.

• Hạ tầng kỹ thuật và dịch vụ vận hành quyết định trải nghiệm sống thực tế của cư dân.

IV. ƯU ĐIỂM KHI SỐNG TRONG CHUNG CƯ

1. An ninh tốt, kiểm soát chặt chẽ

• Có hệ thống bảo vệ 24/7, camera giám sát toàn khu vực, kiểm soát ra vào bằng thẻ từ hoặc vân tay.

• Thang máy giới hạn tầng sử dụng, chỉ cư dân mới có quyền truy cập vào tầng của mình.

• Một số chung cư cao cấp có chốt an ninh tại sảnh, tầng hầm và từng block, tăng độ an toàn tối đa.

• Ít xảy ra trộm cắp hoặc xâm nhập từ người lạ hơn so với nhà mặt đất.

Ví dụ: Chung cư Vinhomes hoặc Masteri áp dụng 3 lớp an ninh (cổng vào – thang máy – cửa căn hộ).

2. Tiện ích nội khu đầy đủ và hiện đại

• Hồ bơi, gym, spa, sân chơi trẻ em, công viên nội khu, nhà sinh hoạt cộng đồng… ngay trong khuôn viên.

• Tiết kiệm thời gian đi lại cho các nhu cầu sinh hoạt hằng ngày như mua sắm, chăm sóc sức khỏe, thể thao.

• Nhiều chung cư tích hợp cả trường mầm non, siêu thị, hiệu thuốc, quán café, ngân hàng trong khuôn viên.

Lợi ích: Tạo nên một hệ sinh thái sống khép kín – cư dân có thể sinh hoạt, làm việc, giải trí ngay trong nội khu.

3. Vị trí thuận lợi, dễ kết nối

• Chung cư thường tọa lạc tại vị trí trung tâm hoặc khu đô thị mới quy hoạch đồng bộ, gần trục giao thông lớn, dễ di chuyển đến trường học, bệnh viện, cơ quan.

• Hệ thống giao thông và hạ tầng xung quanh được đầu tư tốt, phù hợp cho người làm việc tại khu vực nội đô.

So sánh: Nhà phố trong hẻm nhỏ có thể rẻ hơn, nhưng thường xa các tiện ích và khó tiếp cận.

4. Môi trường sống văn minh, hiện đại

• Cư dân sống trong chung cư thường có trình độ học vấn và lối sống văn minh, dễ tạo lập cộng đồng sống tích cực.

• Có nội quy chung cư quy định về tiếng ồn, vệ sinh, hành lang… giúp hạn chế mâu thuẫn giữa hàng xóm.

• Trẻ em được chơi trong môi trường an toàn, sạch sẽ, có người trông coi.

Ví dụ: Ban quản trị tổ chức các hoạt động cộng đồng như: trung thu, Noel, hội chợ cư dân…

5. Dễ dàng bảo trì, sửa chữa, không lo ngập nước – mối mọt

• Hệ thống kỹ thuật được bảo trì định kỳ bởi ban quản lý: điện, nước, thang máy, PCCC…

• Không bị ảnh hưởng bởi mối mọt, lũ lụt, hay xuống cấp nền móng như nhà riêng.

• Dễ sửa chữa bên trong căn hộ mà không ảnh hưởng đến kết cấu chung.

6. Không gian xanh – sống gần thiên nhiên (ở chung cư cao cấp)

• Nhiều dự án đầu tư vào mảng xanh, thiết kế công viên nội khu, vườn treo, ban công thoáng mát.

• Không khí trong lành hơn so với nhà phố chen chúc, chật chội.

• Giảm ô nhiễm tiếng ồn nhờ nằm trên cao, cách xa mặt đường.

7. Giá hợp lý hơn nhà đất cùng khu vực

• Trong cùng một khu vực, giá 1 căn hộ chung cư thường rẻ hơn nhà phố hoặc nhà liền kề khoảng 30–50%.

• Phù hợp với người trẻ, hộ gia đình nhỏ, người mới lập nghiệp.

• Chi phí bảo trì, vận hành được chia đều theo diện tích, không quá cao.

8. Thanh khoản và đầu tư dễ dàng

• Chung cư dễ cho thuê nhờ nhu cầu cao tại các đô thị lớn.

• Giá trị căn hộ tăng đều theo thời gian, đặc biệt tại các dự án có vị trí và tiện ích tốt.

• Có thể mua bán, sang nhượng dễ dàng qua các nền tảng trực tuyến hoặc môi giới.

V. NHƯỢC ĐIỂM CỦA CHUNG CƯ

1. Hạn chế về quyền sở hữu và sử dụng đất

• Khi mua chung cư, bạn chỉ sở hữu phần diện tích trong căn hộ, phần đất thuộc sở hữu chung.

• Không có quyền xây dựng, cơi nới tùy ý như nhà đất.

• Trong một số trường hợp, quyền sở hữu chỉ có thời hạn (ví dụ với người nước ngoài hoặc dự án xây trên đất thuê 50 năm).

So sánh: Nhà riêng có quyền sở hữu đất, có thể tự xây dựng lại, tách sổ, chuyển nhượng linh hoạt.

2. Phí dịch vụ và chi phí vận hành

• Người ở chung cư phải đóng phí quản lý hàng tháng để duy trì các tiện ích như thang máy, bảo vệ, vệ sinh, cây xanh, xử lý rác…

• Ngoài ra, còn có phí gửi xe, phí bảo trì 2%, các chi phí phát sinh khi chung cư xuống cấp.

• Ở một số nơi, phí dịch vụ cao nhưng chất lượng quản lý kém, dẫn đến khiếu kiện giữa cư dân và chủ đầu tư.

Ví dụ: Nhiều chung cư tại TP.HCM xảy ra tranh chấp phí gửi xe, hoặc không minh bạch quỹ bảo trì.

3. Tính riêng tư bị hạn chế

• Không gian sống san sát nhau, dễ nghe tiếng ồn từ căn hộ bên cạnh hoặc hành lang.

• Việc cải tạo, sửa chữa căn hộ bị ràng buộc bởi quy định chung, phải xin phép ban quản lý.

• Một số cư dân thiếu ý thức có thể gây mất trật tự, ảnh hưởng đến người khác (nấu ăn có mùi, mở nhạc to, nuôi thú cưng không đúng quy định…).

4. Phụ thuộc vào thang máy và điện

• Các căn hộ ở tầng cao phụ thuộc hoàn toàn vào thang máy. Khi mất điện hoặc thang máy trục trặc, việc di chuyển rất bất tiện.

• Trong giờ cao điểm, thang máy thường quá tải, phải chờ lâu, đặc biệt ở các chung cư đông dân.

• Trường hợp khẩn cấp (hỏa hoạn, động đất…), việc thoát hiểm có thể gặp khó khăn nếu không được hướng dẫn tốt.

5. Không linh hoạt trong việc sửa chữa – nâng cấp

• Không thể nâng tầng, đập vách, mở rộng không gian sống như nhà phố.

• Việc thay đổi kết cấu bên ngoài (sơn, lắp mái che, cơi nới ban công…) thường bị cấm để đảm bảo đồng bộ kiến trúc.

• Cải tạo trong căn hộ cũng cần báo với ban quản lý, hạn chế sự tự do cá nhân.

6. Nguy cơ tranh chấp pháp lý

• Một số dự án chậm ra sổ hồng, dẫn đến cư dân dù ở nhiều năm vẫn chưa có quyền sở hữu rõ ràng.

• Mâu thuẫn thường gặp giữa:

  • Cư dân và ban quản lý (về phí, quy chế, bảo trì…),

  • Cư dân và chủ đầu tư (chất lượng bàn giao, tiện ích không đúng cam kết…).

Ví dụ: Hàng loạt chung cư tại Hà Nội và TP.HCM từng bị cư dân căng băng rôn phản đối vì chủ đầu tư không bàn giao sổ hồng đúng hẹn.

7. Rủi ro từ chất lượng công trình

• Một số chung cư giá rẻ hoặc xây nhanh để bán có chất lượng xây dựng kém:

  • Thấm dột,

  • Tường nứt,

  • Cách âm kém,

  • Hệ thống PCCC không đảm bảo.

• Nếu chủ đầu tư phá sản hoặc bỏ bê, cư dân có thể bị bỏ rơi trong tòa nhà xuống cấp.

8. Giới hạn không gian sống

• Diện tích căn hộ thường nhỏ hơn nhà mặt đất, khó bố trí nhiều phòng nếu gia đình đông người.

• Thiếu không gian làm việc tại nhà, kho chứa đồ, sân phơi rộng…

• Không có sân vườn riêng, gara cá nhân, hoặc nơi để thú cưng chạy nhảy.

9. Phụ thuộc vào ban quản lý tòa nhà

• Ban quản lý có vai trò vận hành chung cư, nhưng nếu làm việc yếu kém sẽ ảnh hưởng đến cuộc sống:

  • Chậm xử lý sự cố,

  • Thiếu minh bạch tài chính,

  • Không duy trì được vệ sinh, an ninh, cảnh quan.

Nhiều khu cư dân đấu tranh yêu cầu thay ban quản lý, nhưng thủ tục thường phức tạp.

VI. VẤN ĐỀ PHÁP LÝ LIÊN QUAN ĐẾN CHUNG CƯ

1. Sổ hồng (Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ)

Khái niệm

• Là giấy chứng nhận hợp pháp cho quyền sở hữu căn hộ và phần diện tích sử dụng chung – riêng trong tòa nhà chung cư.

Thời điểm được cấp

• Theo quy định tại Luật Đất đai 2013 và Luật Nhà ở 2014, chậm nhất 50 ngày sau khi bàn giao nhà, chủ đầu tư phải làm thủ tục xin cấp sổ hồng cho người mua.

• Tuy nhiên, thực tế nhiều dự án chậm cấp sổ hàng năm vì các lý do như:

  • Chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

  • Dự án xây sai thiết kế, chưa được nghiệm thu phòng cháy chữa cháy.

  • Đất xây dựng có tranh chấp hoặc là đất thuê 50 năm.

Hệ quả nếu không có sổ hồng

• Khó chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê.

• Gặp rủi ro pháp lý nếu chủ đầu tư phá sản hoặc tranh chấp.

• Không đủ điều kiện để chứng minh quyền sở hữu tài sản.

2. Quyền sở hữu và sử dụng chung – riêng

Theo Luật Nhà ở 2014, cư dân chung cư có quyền:

Sở hữu riêng:

• Phần diện tích trong căn hộ (bao gồm ban công, logia gắn liền).

• Phần nội thất được lắp đặt bên trong.

Sử dụng chung:

• Hành lang, cầu thang, sảnh, thang máy, hầm giữ xe chung.

• Hệ thống hạ tầng kỹ thuật (điện, nước, PCCC, chiếu sáng…).

• Đặc biệt quan trọng là phần diện tích thương mại, tầng trệt nếu không được xác định rõ ràng sẽ phát sinh tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư.

3. Phí bảo trì 2%

Quy định

• Khi mua căn hộ, người mua phải nộp 2% giá trị căn hộ (chưa gồm VAT) để làm quỹ bảo trì tòa nhà.

Vấn đề thường gặp

• Chủ đầu tư không bàn giao quỹ này cho Ban Quản trị cư dân sau khi thành lập, hoặc sử dụng sai mục đích.

• Dẫn đến tranh chấp, kiện tụng, ảnh hưởng đến việc sửa chữa, bảo trì công trình khi xuống cấp.

4. Hợp đồng mua bán căn hộ

Nội dung bắt buộc

• Diện tích căn hộ, giá bán, thời gian giao nhà.

• Cam kết về tiến độ cấp sổ hồng.

• Quyền và nghĩa vụ của các bên.

• Trách nhiệm về thuế, phí, bảo trì, phí quản lý…

Rủi ro pháp lý

• Chủ đầu tư chậm bàn giao nhà hoặc bàn giao không đúng chất lượng – diện tích.

• Căn hộ chưa đủ điều kiện mở bán (chưa được Sở Xây dựng chấp thuận).

• Người mua cần kiểm tra kỹ pháp lý dự án trước khi ký hợp đồng (đã có giấy phép xây dựng chưa? có thế chấp ngân hàng không?…).

5. Ban Quản trị và Ban Quản lý chung cư

Ban Quản trị

• Được bầu bởi cư dân, đại diện cư dân giám sát hoạt động của ban quản lý, sử dụng quỹ bảo trì.

• Có vai trò quan trọng trong việc giải quyết mâu thuẫn, đối thoại với chủ đầu tư.

Ban Quản lý

• Là đơn vị chuyên nghiệp (có thể do cư dân thuê hoặc do chủ đầu tư chỉ định).

• Quản lý vận hành tòa nhà, thu phí, xử lý sự cố kỹ thuật, vệ sinh, bảo vệ…

Tranh chấp thường gặp: Cư dân không đồng thuận với chất lượng dịch vụ, yêu cầu thay ban quản lý, không đồng ý mức phí thu…

6. Thời hạn sử dụng của nhà chung cư

Theo Luật Nhà ở 2014:

• Tuổi thọ chung cư được xác định theo niên hạn thiết kế của công trình (thường từ 50–70 năm).

• Sau khi hết niên hạn, phải kiểm định lại:

  • Nếu còn sử dụng được: tiếp tục sử dụng.

  • Nếu hư hỏng nặng: cư dân phải di dời để phá dỡ, xây mới.

Các vấn đề nảy sinh

• Ai là người đầu tư xây mới sau khi phá dỡ?

• Cư dân có được bố trí tái định cư hay phải mua lại căn hộ mới?

• Tỷ lệ đồng thuận cư dân để cải tạo, phá dỡ thường khó đạt (pháp luật yêu cầu > 80%).

7. Người nước ngoài sở hữu chung cư

Quyền sở hữu

• Người nước ngoài được mua và sở hữu căn hộ tối đa 50 năm trong các dự án được phép, theo Luật Nhà ở 2014 (sửa đổi).

• Tỷ lệ sở hữu không quá 30% số căn hộ trong một tòa nhà.

Hạn chế

• Không được mua tại các khu vực cấm (gần quốc phòng, an ninh).

• Hết thời hạn phải xin gia hạn hoặc chuyển nhượng lại.

8. Tranh chấp pháp lý thường gặp trong chung cư