Những khoản phí cần chuẩn bị khi mua chung cư

NHỮNG KHOẢN PHÍ CẦN CHUẨN BỊ KHI MUA CHUNG CƯ

Mua chung cư không chỉ đơn giản là thanh toán tiền nhà theo giá niêm yết từ chủ đầu tư, mà còn đi kèm với nhiều khoản chi phí phát sinh mà người mua cần chuẩn bị từ trước. Nếu không nắm rõ, người mua có thể bị bất ngờ về tài chính khi đến các giai đoạn bàn giao, làm thủ tục pháp lý hoặc vào ở. Vậy khi mua chung cư, cần chuẩn bị những khoản phí nào ngoài tiền mua nhà? Từ phí làm sổ hồng, phí bảo trì, phí quản lý, đến thuế, phí công chứng, phí cấp điện nước, mỗi khoản đều có giá trị đáng kể và cần được tính toán kỹ lưỡng. Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn liệt kê đầy đủ các khoản phí cần thiết, ước lượng chi phí trung bình và đưa ra một kế hoạch tài chính rõ ràng trước khi quyết định xuống tiền mua nhà.

I. Phí đặt cọc

1. Khái niệm

Phí đặt cọc là khoản tiền tạm ứng ban đầu người mua chuyển cho chủ đầu tư (hoặc bên bán) để xác lập cam kết giao dịch căn hộ trong tương lai. Đây là bước đầu tiên trong quá trình mua bán bất động sản, thể hiện thiện chí của người mua và là cơ sở để giữ căn hộ theo nhu cầu đã chọn.

Việc đặt cọc thường được thực hiện trước khi ký hợp đồng mua bán chính thức, đặc biệt phổ biến trong giai đoạn mở bán, khi các căn hộ “hot” có thể được giữ chỗ nhanh chóng.

2. Mục đích của việc đặt cọc

Giữ chỗ căn hộ: Tránh tình trạng căn hộ bị bán cho người khác khi bạn chưa hoàn tất thủ tục.
Cam kết giao dịch: Cả hai bên đều ràng buộc trách nhiệm khi đã nhận hoặc giao tiền cọc.
Tạo niềm tin: Đối với các dự án đang trong giai đoạn chào bán, phí đặt cọc cũng giúp chủ đầu tư xác định được nhu cầu thực của khách hàng.

3. Mức phí đặt cọc phổ biến

Theo giá cố định: Dao động từ 20 – 100 triệu đồng/căn, tùy thuộc vào giá trị căn hộ, vị trí dự án và chính sách của chủ đầu tư.
Theo tỷ lệ phần trăm: Thường là 2 – 5% tổng giá trị căn hộ (áp dụng nhiều tại các dự án cao cấp hoặc dự án mở bán theo giai đoạn).

Ví dụ: Căn hộ có giá 2,5 tỷ đồng, đặt cọc 5% tương ứng 125 triệu đồng.

Lưu ý: Khoản tiền này thường sẽ được trừ vào tổng tiền thanh toán sau khi hai bên ký hợp đồng mua bán chính thức.

4. Thời điểm đặt cọc

Phí đặt cọc có thể phát sinh ở một trong hai thời điểm chính:

Giai đoạn đặt chỗ/mở bán dự án: Chủ đầu tư hoặc sàn giao dịch yêu cầu khách hàng đặt cọc để giữ quyền ưu tiên chọn căn.
Trước khi ký hợp đồng mua bán: Sau khi chọn được căn hộ và thống nhất giá, người mua đặt cọc để tiến hành thủ tục ký hợp đồng trong một thời gian cụ thể (thường từ 7 – 30 ngày).

5. Giá trị pháp lý của hợp đồng đặt cọc

Theo Điều 328 – Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng đặt cọc là một thỏa thuận có tính ràng buộc pháp lý:

Nếu bên đặt cọc (người mua) từ chối giao dịch hoặc không ký hợp đồng đúng thời hạn, tiền đặt cọc có thể bị mất.
Nếu bên nhận cọc (chủ đầu tư hoặc bên bán) từ chối bán, họ phải hoàn trả cọc và bồi thường gấp đôi số tiền cọc, trừ khi có thỏa thuận khác.

Do đó, hợp đồng đặt cọc cần được lập thành văn bản rõ ràng, minh bạch, có chữ ký của cả hai bên và nên có người làm chứng hoặc công chứng (nếu cần).

6. Những rủi ro tiềm ẩn khi đặt cọc

Dự án chưa đủ điều kiện mở bán: Một số dự án mở bán “lách luật” khi chưa được cấp phép huy động vốn, nếu đặt cọc lúc này, người mua có thể gặp rủi ro pháp lý.
Không rõ pháp lý bên bán: Nếu bên nhận cọc không phải là chủ đầu tư hoặc không có ủy quyền hợp lệ, giao dịch có thể bị vô hiệu.
Không có hợp đồng rõ ràng: Việc chỉ giao tiền bằng “giấy tay” hoặc không ghi rõ điều kiện hủy cọc sẽ khó xử lý nếu phát sinh tranh chấp.
Không kiểm tra thông tin căn hộ trước khi cọc: Nhiều người đặt cọc do sợ mất căn đẹp mà chưa kiểm tra vị trí, hướng, tầng, giá… dễ dẫn đến sai lệch mong muốn.

II. Chi phí thanh toán đợt đầu (khi ký hợp đồng mua bán)

1. Khái niệm

Chi phí thanh toán đợt đầu là số tiền người mua phải thanh toán ngay sau khi ký hợp đồng mua bán căn hộ. Đây là một phần trong tổng giá trị căn hộ, được quy định rõ trong hợp đồng và phụ thuộc vào chính sách bán hàng của từng dự án hoặc chủ đầu tư.

2. Mức thanh toán phổ biến

Nếu mua trả góp hoặc theo tiến độ: Thanh toán từ 20% – 30% giá trị căn hộ ngay khi ký hợp đồng. Các phần còn lại sẽ được chia nhỏ theo từng giai đoạn xây dựng, kéo dài đến khi nhận nhà hoặc nhận sổ hồng.
Nếu mua thanh toán 1 lần (trả toàn bộ): Có thể thanh toán từ 95 – 100% ngay khi ký hợp đồng để nhận chiết khấu hoặc ưu đãi từ chủ đầu tư.

Ví dụ: Căn hộ trị giá 2 tỷ đồng, thanh toán đợt đầu 30% → bạn cần chuẩn bị 600 triệu đồng ngay khi ký hợp đồng.

3. Thành phần chi phí có thể bao gồm

Thuế giá trị gia tăng (VAT): 10% của giá trị căn hộ (thường cộng vào từng đợt thanh toán).
Phí hồ sơ hoặc phí hành chính: Một số chủ đầu tư tính thêm phí hồ sơ hoặc phí xử lý ban đầu.
Phí dịch vụ ngân hàng (nếu vay mua): Phí thẩm định tài sản, phí xử lý hồ sơ vay…
Phí dịch vụ môi giới (nếu mua qua sàn bất động sản – thường miễn phí nhưng nên kiểm tra kỹ).

4. Tác động tài chính

Đây là khoản chi lớn đầu tiên bạn cần chuẩn bị.
Đối với người có sẵn tiền mặt, việc thanh toán đợt đầu không khó khăn.
Với người vay ngân hàng: cần hoàn thiện hồ sơ sớm để giải ngân kịp thời, tránh chậm trễ ảnh hưởng đến hợp đồng.

5. Lưu ý khi thanh toán đợt đầu

Đọc kỹ hợp đồng mua bán: Đảm bảo các điều khoản rõ ràng, đặc biệt là tiến độ thanh toán, quyền lợi và xử lý khi chậm thanh toán.
Kiểm tra pháp lý của dự án: Chỉ thanh toán khi dự án đủ điều kiện bán nhà theo Luật Nhà ở (đã có giấy phép xây dựng, bảo lãnh ngân hàng, thông báo đủ điều kiện từ Sở Xây dựng).
Yêu cầu phiếu thu/chứng từ hợp lệ: Ghi rõ số tiền, nội dung thanh toán, dấu đỏ của chủ đầu tư.
Nếu vay ngân hàng: Nắm rõ lãi suất, hạn mức, thời gian giải ngân để phối hợp nhịp nhàng giữa ngân hàng và chủ đầu tư.

6. Rủi ro tiềm ẩn nếu không cẩn thận

Chậm thanh toán: Có thể bị phạt lãi chậm hoặc hủy hợp đồng theo điều khoản trong HĐMB.
Dự án không rõ ràng pháp lý: Người mua có nguy cơ mất tiền hoặc bị chôn vốn lâu dài nếu dự án bị đình trệ.
Vay ngân hàng không kịp: Trễ hạn giải ngân sẽ khiến bạn vi phạm cam kết trong hợp đồng.

III. Thuế giá trị gia tăng (VAT)

1. Thuế VAT là gì?

Thuế giá trị gia tăng (VAT – Value Added Tax) là loại thuế gián thu đánh trên giá trị tăng thêm của hàng hóa hoặc dịch vụ trong từng giai đoạn sản xuất, kinh doanh và tiêu dùng. Trong lĩnh vực bất động sản, người mua căn hộ sẽ chịu trách nhiệm thanh toán thuế VAT khi giao dịch mua bán diễn ra.

2. Căn cứ pháp lý

Luật Thuế giá trị gia tăng 2008, sửa đổi bổ sung năm 2013 và các văn bản hướng dẫn liên quan.
Thông tư 219/2013/TT-BTC: Hướng dẫn chi tiết cách tính và áp dụng thuế GTGT với hoạt động bất động sản.

3. Mức thuế VAT áp dụng khi mua căn hộ

Mức thuế GTGT cho căn hộ thương mại là 10% trên giá trị chuyển nhượng chưa có thuế.
Giá trị này được ghi rõ trong hợp đồng mua bán và thường được chia đều qua các đợt thanh toán theo tiến độ.
Ví dụ minh họa: Giá căn hộ: 2.500.000.000 VNĐ (chưa VAT). Thuế VAT = 10% x 2.500.000.000 = 250.000.000 VNĐ → Tổng giá trị bạn phải thanh toán là 2.750.000.000 VNĐ

4. Khi nào phải thanh toán thuế VAT?

Không phải nộp một lần toàn bộ thuế VAT ngay từ đầu.
Chủ đầu tư sẽ chia thuế VAT tương ứng với từng đợt thanh toán theo tiến độ xây dựng.
Ví dụ: Nếu đợt 1 thanh toán 30% giá trị căn hộ: 30% của 2,5 tỷ = 750.000.000 VNĐ. VAT tương ứng: 10% × 750.000.000 = 75.000.000 VNĐ → Tổng thanh toán đợt 1: 825.000.000 VNĐ

5. Ai là người nộp thuế VAT trong giao dịch bất động sản?

Người mua là người chịu trách nhiệm thanh toán thuế VAT cho chủ đầu tư.
Chủ đầu tư là đơn vị kê khai và nộp thuế cho cơ quan thuế nhà nước, đồng thời xuất hóa đơn VAT hợp pháp cho người mua.
Mặc dù chủ đầu tư nộp thuế, khoản tiền đó là do người mua chịu – nó được tính thêm vào giá trị hợp đồng.

6. Những trường hợp đặc biệt

Nhà ở xã hội: Nếu bạn mua nhà ở xã hội và thuộc đối tượng đủ điều kiện, bạn được hưởng mức thuế VAT ưu đãi là 5% thay vì 10%. Điều kiện được hưởng ưu đãi gồm: chưa sở hữu nhà ở, có thu nhập không chịu thuế TNCN, cư trú ổn định tại địa phương…
Mua căn hộ chuyển nhượng (bên thứ ba): Nếu bạn mua lại căn hộ từ người đã ký hợp đồng với chủ đầu tư nhưng chưa sang tên sổ hồng (chuyển nhượng HĐMB), thuế VAT thường không phải đóng lại nếu không thay đổi giá mua. Tuy nhiên, nếu có lợi nhuận (chênh lệch giá), người bán có thể phải chịu thuế thu nhập cá nhân và thuế VAT nếu là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
Căn hộ đã có sổ hồng: Trong trường hợp giao dịch căn hộ đã có sổ, thuế VAT không áp dụng, thay vào đó sẽ phát sinh thuế thu nhập cá nhân (2%) và lệ phí trước bạ (0,5%).

7. Rủi ro nếu không hiểu rõ VAT

Bất ngờ vì giá chưa bao gồm VAT: Một số chủ đầu tư hoặc sàn giao dịch niêm yết giá “chưa VAT” để làm giá trông thấp, khiến bạn hiểu nhầm và không chuẩn bị đủ tài chính.
Không yêu cầu hóa đơn VAT hợp lệ: Bạn sẽ mất chứng cứ để xác minh giao dịch hợp pháp nếu có tranh chấp hoặc kiểm tra tài chính.
Sai sót về thời điểm thanh toán VAT: Nếu trễ hạn, có thể phát sinh phí phạt từ chủ đầu tư (được quy định trong hợp đồng mua bán).

IV. Phí bảo trì (2% giá trị căn hộ)

1. Phí bảo trì là gì?

Phí bảo trì là khoản tiền mà người mua căn hộ phải đóng một lần duy nhất (trừ trường hợp sang nhượng) để đảm bảo duy trì chất lượng vận hành của các hạng mục sử dụng chung trong tòa nhà. Khoản phí này sẽ được sử dụng để: Bảo trì định kỳ. Sửa chữa, thay thế trang thiết bị chung. Khắc phục sự cố hỏng hóc. Phòng chống xuống cấp, gia tăng tuổi thọ công trình
Phí bảo trì là quỹ dự phòng bắt buộc, đảm bảo cuộc sống lâu dài và an toàn của cư dân trong chung cư.

2. Cơ sở pháp lý

Phí bảo trì căn hộ được quy định rõ trong: Luật Nhà ở 2014, Điều 108. Thông tư 02/2016/TT-BXD, Điều 36 – hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng nhà chung cư
Mức thu theo luật: 2% giá bán căn hộ (trước VAT)

3. Cách tính phí bảo trì

Cách tính cụ thể: Phí bảo trì = 2% × Giá trị căn hộ (chưa bao gồm VAT)
Nếu bạn mua nhiều căn hộ thì sẽ phải nộp phí bảo trì cho từng căn riêng biệt.

4. Thời điểm thanh toán

Thông thường, phí bảo trì được thu tại thời điểm nhận bàn giao căn hộ từ chủ đầu tư.
Tuy nhiên, một số chủ đầu tư có thể thu ngay sau khi ký hợp đồng mua bán hoặc chia theo tiến độ – bạn cần xem kỹ hợp đồng.
Lưu ý: Việc đóng phí bảo trì là điều kiện để nhận bàn giao căn hộ ở nhiều dự án, nếu bạn không nộp đủ có thể bị từ chối giao nhà.

5. Ai quản lý phí bảo trì?

Trước khi Ban quản trị chung cư được thành lập, chủ đầu tư là đơn vị tạm thời quản lý quỹ này.
Sau khi cư dân bầu ra Ban quản trị, chủ đầu tư có trách nhiệm chuyển giao toàn bộ quỹ bảo trì cho Ban quản trị trong vòng 7 ngày làm việc.
Ban quản trị sẽ quản lý, giám sát và sử dụng quỹ một cách minh bạch theo quy định pháp luật.
Quỹ này phải được gửi vào tài khoản ngân hàng riêng, có chữ ký đồng kiểm của đại diện Ban quản trị.

6. Phạm vi sử dụng quỹ bảo trì

Phí bảo trì chỉ được dùng cho phần sở hữu chung, bao gồm:

Thang máy, hành lang, cầu thang bộ
Tường ngoài tòa nhà, mái nhà
Hệ thống điện – nước – phòng cháy chữa cháy
Tầng hầm để xe, sân sinh hoạt chung
Khu kỹ thuật, bể chứa nước…

7. Những rủi ro thường gặp

Chủ đầu tư chậm bàn giao quỹ: Có nhiều trường hợp chủ đầu tư cố tình không bàn giao quỹ bảo trì sau khi đã thu từ cư dân → dẫn đến xung đột, kiện tụng.
Ban quản trị thiếu minh bạch: Quản lý kém, chi tiêu không hợp lý, không công khai sổ sách → gây mất lòng tin từ cư dân.
Quỹ không đủ do không thu đúng cách: Nếu chủ đầu tư bán căn hộ nhưng không thu phí bảo trì đúng quy định, sau này cư dân phải đóng bổ sung hoặc tòa nhà không có đủ ngân sách bảo trì.

V. Lệ phí trước bạ

1. Khái niệm lệ phí trước bạ

Lệ phí trước bạ là khoản tiền mà cá nhân hoặc tổ chức phải nộp cho Nhà nước khi đăng ký quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng tài sản, trong đó có nhà ở, căn hộ chung cư. Đây là thủ tục bắt buộc để được cấp sổ hồng – giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ.
Nói cách khác, bạn chỉ thực sự trở thành chủ sở hữu hợp pháp của căn hộ khi đã nộp lệ phí trước bạ và được cấp giấy tờ chứng nhận.

2. Cơ sở pháp lý

Luật Phí và lệ phí 2015
Nghị định 10/2022/NĐ-CP: Quy định về lệ phí trước bạ
Thông tư 13/2022/TT-BTC: Hướng dẫn Nghị định 10/2022
Quy định cụ thể tại Điều 4 và Điều 7 của Nghị định 10

3. Ai là người nộp lệ phí trước bạ?

Đối với mua căn hộ từ chủ đầu tư (mua lần đầu): Người mua sẽ phải nộp lệ phí trước bạ để được cấp sổ hồng lần đầu.
Đối với giao dịch mua bán thứ cấp (mua lại căn hộ đã có sổ): Người mua là người đứng tên mới nên cũng là người phải nộp lệ phí này để sang tên.
Trong nhiều trường hợp, người bán và người mua có thể thỏa thuận bên nào chịu lệ phí, nhưng mặc định theo luật là người nhận quyền sở hữu.

4. Mức thu lệ phí trước bạ

Mức thu hiện hành được quy định như sau: Nhà, đất 0,5%. Căn hộ chung cư được tính vào loại “nhà ở”, nên áp dụng mức 0,5% này.

VI. Phí thẩm định hồ sơ và làm sổ hồng (nếu có)

1. Phí thẩm định hồ sơ là gì?

Phí thẩm định hồ sơ là khoản chi phí mà cơ quan Nhà nước (thường là Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Sở Tài nguyên và Môi trường) thu để kiểm tra, xác minh các giấy tờ, hồ sơ liên quan đến việc đăng ký quyền sở hữu căn hộ. Việc thẩm định nhằm đảm bảo hồ sơ hợp pháp, căn hộ không có tranh chấp và đáp ứng điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu (sổ hồng).

2. Phí làm sổ hồng là gì?

Xử lý hồ sơ đăng ký quyền sở hữu nhà ở
Cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ (sổ hồng)
Lưu trữ và quản lý hồ sơ tài sản nhà đất tại cơ quan chức năng

3. Có bắt buộc phải đóng phí này không?

Theo quy định hiện hành, phí thẩm định hồ sơ và làm sổ hồng là khoản phí bắt buộc khi tiến hành đăng ký quyền sở hữu căn hộ.
Tuy nhiên, mức phí và hình thức thu có thể khác nhau giữa các tỉnh, thành phố và từng dự án.

4. Mức phí tham khảo

Mức phí phổ biến dao động từ 1 triệu đến 3 triệu đồng/căn hộ, tuy nhiên có thể có sự chênh lệch tùy vào địa phương và quy mô dự án.
Một số địa phương có thể miễn hoặc hỗ trợ phí này đối với các đối tượng ưu tiên, như người có công, người nghèo hoặc mua nhà xã hội.

5. Các khoản phí liên quan có thể phát sinh thêm

Phí đo đạc hiện trạng căn hộ: khi cơ quan chức năng cần đo đạc, kiểm tra thực tế diện tích căn hộ để đối chiếu với hồ sơ.
Phí công chứng hoặc chứng thực hợp đồng mua bán: Đây là phí dành cho việc xác nhận hợp đồng có hiệu lực pháp lý.
Phí cấp bản sao giấy tờ: Nếu người mua yêu cầu cấp bản sao Giấy chứng nhận quyền sở hữu để lưu trữ hoặc sử dụng.
Phí lưu trữ hồ sơ lâu dài hoặc phí quản lý: Một số nơi có thể thu thêm các khoản này.

6. Ai sẽ chịu phí thẩm định và làm sổ hồng?

Thông thường, người mua căn hộ sẽ chịu trách nhiệm đóng các khoản phí này vì đây là phần chi phí liên quan đến quyền sở hữu của họ.
Tuy nhiên, trong hợp đồng mua bán, đôi khi chủ đầu tư hoặc bên bán sẽ thỏa thuận hỗ trợ hoặc chịu một phần hoặc toàn bộ phí.
Nên làm rõ điều khoản này ngay từ đầu để tránh phát sinh tranh chấp.

7. Thời điểm đóng phí

Phí thẩm định hồ sơ và làm sổ hồng thường được đóng khi người mua bắt đầu làm thủ tục đăng ký cấp sổ hồng.
Thông thường, các khoản phí này được nộp sau khi người mua đã thanh toán đủ tiền căn hộ theo hợp đồng.
Việc đóng phí đúng hạn sẽ giúp quá trình cấp sổ hồng được diễn ra nhanh chóng, tránh trì hoãn do hồ sơ chưa hoàn thiện.

VII. Phí công chứng hợp đồng

1. Khái niệm phí công chứng

Phí công chứng hợp đồng là khoản tiền mà bạn phải đóng cho tổ chức hành nghề công chứng (Phòng công chứng hoặc Văn phòng công chứng) khi thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng mua bán căn hộ. Công chứng nhằm xác nhận tính pháp lý, hợp lệ và hiệu lực của hợp đồng, giúp bảo vệ quyền lợi các bên tham gia giao dịch.

2. Tại sao phải công chứng hợp đồng mua bán căn hộ?

Bảo đảm tính pháp lý: Hợp đồng công chứng có giá trị pháp lý cao hơn hợp đồng viết tay hoặc hợp đồng không công chứng.
Giúp hạn chế tranh chấp: Các điều khoản trong hợp đồng đã được xác minh, ghi nhận rõ ràng, giảm thiểu rủi ro tranh chấp về sau.
Điều kiện bắt buộc để đăng ký sang tên sổ hồng: Nhiều địa phương yêu cầu hợp đồng mua bán phải có công chứng mới được thực hiện thủ tục đăng ký quyền sở hữu.
Làm cơ sở pháp lý để giải quyết tranh chấp nếu có.

3. Mức phí công chứng hợp đồng mua bán căn hộ

Mức phí được quy định tại Thông tư 257/2016/TT-BTC của Bộ Tài chính và thường được tính theo giá trị hợp đồng.
Phí công chứng hợp đồng mua bán nhà ở có giá trị từ 50 triệu đồng trở lên thường áp dụng mức phí tối đa khoảng 0,1% – 0,15% giá trị hợp đồng, có mức tối đa khoảng vài triệu đồng.
Ví dụ: Hợp đồng mua bán căn hộ trị giá 2 tỷ đồng, phí công chứng có thể dao động từ 2 triệu đến 3 triệu đồng.

4. Cách tính phí công chứng

Thông thường, phí công chứng được tính theo bảng phí cụ thể, ví dụ:

Giá trị hợp đồng (VNĐ)	Mức phí công chứng (VNĐ)
Dưới 50 triệu	Khoảng vài trăm nghìn đồng
50 triệu – 1 tỷ	0,15% giá trị hợp đồng
Trên 1 tỷ	Thường áp dụng mức phí cố định hoặc tối đa theo quy định

5. Ai là người chịu phí công chứng?

Thông thường, người mua chịu phí công chứng hợp đồng mua bán căn hộ.
Tuy nhiên, bên bán và bên mua có thể thỏa thuận chia sẻ hoặc bên nào chịu toàn bộ khoản phí này tùy theo thỏa thuận trong hợp đồng.

6. Thời điểm và địa điểm công chứng

Công chứng thường được thực hiện tại Phòng công chứng nhà nước hoặc Văn phòng công chứng tư nhân.
Thời điểm công chứng: Sau khi hai bên thống nhất hợp đồng mua bán căn hộ, trước khi ký kết chính thức.
Một số trường hợp hợp đồng có thể được công chứng trực tuyến nếu có hỗ trợ.

VIII. Phí vay ngân hàng (nếu có)

1. Khái niệm và vai trò của phí vay ngân hàng

Phí vay ngân hàng là các khoản phí mà người vay – tức người mua căn hộ – phải trả cho ngân hàng khi sử dụng dịch vụ tín dụng để mua nhà trả góp. Đây là các khoản chi phí phát sinh bên cạnh lãi suất vay và góp phần tạo nên tổng chi phí tài chính khi mua nhà.
Phí vay ngân hàng thường bao gồm nhiều loại nhỏ khác nhau, phục vụ cho các quy trình thẩm định, giải ngân, quản lý và đảm bảo khoản vay được thực hiện hợp pháp, an toàn.

2. Các loại phí vay ngân hàng phổ biến

Phí thẩm định hồ sơ vay: Là phí ngân hàng thu để thẩm định toàn diện về hồ sơ vay vốn, bao gồm kiểm tra thu nhập, khả năng trả nợ, lịch sử tín dụng, giấy tờ pháp lý của căn hộ. Phí này thường là khoản phí cố định hoặc tỷ lệ nhỏ (%) trên số tiền vay. Mục đích để ngân hàng đánh giá chính xác rủi ro tín dụng.
Phí thẩm định tài sản đảm bảo: Khi vay mua căn hộ, ngân hàng yêu cầu thế chấp tài sản (thường chính căn hộ đó). Phí này để chi trả cho đơn vị thẩm định giá tài sản, xác định giá trị thực tế của căn hộ làm cơ sở cho việc giải ngân và kiểm soát rủi ro. Mức phí tùy thuộc vào giá trị tài sản và quy định từng ngân hàng, thường vài triệu đồng.
Phí dịch vụ quản lý khoản vay: Phí này dùng để quản lý hồ sơ khoản vay trong suốt quá trình vay vốn. Được thu định kỳ (tháng hoặc năm), có thể tính cố định hoặc tỷ lệ nhỏ trên dư nợ. Giúp ngân hàng kiểm tra việc trả nợ, cập nhật thông tin khách hàng.
Phí bảo hiểm khoản vay (nếu có): Một số ngân hàng yêu cầu người vay mua bảo hiểm khoản vay nhằm đảm bảo khả năng trả nợ trong trường hợp rủi ro như tai nạn, ốm đau, mất việc. Phí bảo hiểm thường tính theo tỷ lệ phần trăm trên số tiền vay và thời gian vay.
Phí trả nợ trước hạn: Nếu người vay muốn tất toán khoản vay trước thời hạn hợp đồng, ngân hàng có thể thu phí phạt trả nợ trước hạn. Khoản phí này nhằm bù đắp cho phần lãi suất ngân hàng bị mất do trả nợ sớm. Tỷ lệ phí và điều kiện phạt được quy định rõ trong hợp đồng vay.
Phí công chứng và đăng ký thế chấp: Khi vay vốn, hợp đồng tín dụng phải được công chứng hợp đồng thế chấp tài sản. Phí này bao gồm tiền công chứng hợp đồng và chi phí đăng ký giao dịch đảm bảo tại cơ quan nhà nước. Đây là khoản phí bắt buộc để hoàn tất thủ tục bảo đảm khoản vay.

3. Mức phí vay ngân hàng tham khảo

Phí thẩm định hồ sơ: Thường từ vài trăm nghìn đến 2 triệu đồng hoặc khoảng 0,1% – 0,5% giá trị khoản vay.
Phí thẩm định tài sản: Từ 1 triệu đến 3 triệu đồng hoặc cao hơn tùy giá trị căn hộ.
Phí quản lý khoản vay: Khoảng 20.000 – 200.000 đồng/tháng, tùy ngân hàng.
Phí bảo hiểm khoản vay: Khoảng 0,3% – 0,5%/năm trên số tiền vay.
Phí trả nợ trước hạn: Từ 1% – 5% dư nợ còn lại, tùy hợp đồng.
Phí công chứng và đăng ký thế chấp: Khoảng 1 – 3 triệu đồng.

4. Ai chịu phí vay ngân hàng?

Người vay (khách hàng mua căn hộ) chịu toàn bộ các khoản phí liên quan đến vay vốn, trừ khi có thỏa thuận khác.
Chủ đầu tư thông thường không hỗ trợ phí này, ngoại trừ các chương trình ưu đãi đặc biệt.

5. Thời điểm thanh toán các khoản phí vay

Phí thẩm định hồ sơ và tài sản: Thanh toán ngay khi làm hồ sơ vay hoặc lúc ngân hàng thông báo kết quả thẩm định.
Phí quản lý khoản vay: Thu hàng tháng hoặc hàng năm trong suốt thời gian vay.
Phí bảo hiểm: Thanh toán theo kỳ bảo hiểm hoặc cùng lúc giải ngân khoản vay.
Phí trả nợ trước hạn: Đóng khi khách hàng có nhu cầu tất toán sớm.
Phí công chứng và đăng ký thế chấp: Thanh toán khi ký hợp đồng tín dụng và làm thủ tục đăng ký thế chấp.

6. Tác động của phí vay ngân hàng đến tổng chi phí mua căn hộ

Các khoản phí vay ngân hàng góp phần làm tăng tổng chi phí tài chính mà người mua phải chi trả.
Người mua cần tính toán kỹ lưỡng tổng chi phí bao gồm lãi suất và các khoản phí để đảm bảo khả năng tài chính.
Việc nắm rõ các khoản phí giúp tránh bất ngờ phát sinh, giúp lên kế hoạch trả nợ hiệu quả.