Mua nhà theo nhóm có lợi gì?

MUA NHÀ THEO NHÓM CÓ LỢI GÌ

Trong bối cảnh giá bất động sản ngày càng cao, nhiều người có xu hướng mua nhà theo nhóm – tức là tập hợp một nhóm bạn bè, đồng nghiệp hoặc người thân cùng nhau đàm phán và mua nhiều căn hộ trong cùng một dự án. Hình thức này không chỉ giúp san sẻ áp lực tài chính mà còn mở ra nhiều lợi ích thiết thực như: được chiết khấu cao hơn từ chủ đầu tư, hưởng ưu đãi tập thể, chọn được vị trí căn hộ đẹp, và thậm chí tăng khả năng thương lượng điều khoản hợp đồng. Tuy nhiên, bên cạnh những lợi ích, hình thức này cũng tồn tại một số rủi ro nếu nhóm mua thiếu sự thống nhất hoặc thiếu cam kết rõ ràng. Bài viết sau sẽ phân tích cụ thể những lợi ích và lưu ý quan trọng khi mua nhà theo nhóm, giúp người mua tận dụng tốt mô hình này mà vẫn đảm bảo an toàn tài chính và pháp lý.

I. Lợi ích khi mua nhà theo nhóm

1. Giảm áp lực tài chính cá nhân

• Chia nhỏ chi phí mua nhà: Khi nhiều người cùng góp tiền mua một bất động sản, mỗi người chỉ cần bỏ ra một phần vốn nhất định (ví dụ: 20–50%), thay vì phải tự lo toàn bộ số tiền lớn.

• Giảm nhu cầu vay vốn cá nhân: Thay vì một người vay 70% thì có thể mỗi người chỉ cần vay 20–30%, giảm gánh nặng trả lãi và gốc hàng tháng.

• Tăng khả năng sở hữu sớm: Những người trẻ tuổi, chưa đủ tích lũy có thể tiếp cận việc mua nhà sớm hơn nếu tham gia nhóm.

2. Tiếp cận các sản phẩm tốt hơn

• Mua được bất động sản ở vị trí trung tâm hoặc khu vực phát triển: Nhờ góp vốn, nhóm có thể mua tài sản có giá trị cao, tiềm năng tăng giá mạnh.

• Lựa chọn được căn hộ có diện tích lớn, tầng đẹp, hướng tốt hoặc nội thất cao cấp hơn.

• Tăng tính cạnh tranh đầu tư: So với mua lẻ, mua nhóm giúp bạn tiếp cận thị trường phân khúc cao cấp hoặc đất nền giá trị lớn – thường có biên lợi nhuận tốt hơn.

3. Chia sẻ chi phí vận hành và phát sinh

• Các chi phí liên quan như: Phí chuyển nhượng, thuế trước bạ. Chi phí nội thất, sửa chữa, cải tạo. Phí bảo trì, quản lý chung cư, bảo hiểm tài sản -> sẽ được chia đều theo tỷ lệ góp vốn.

• Ngoài ra, nếu cho thuê căn hộ: Có thể chia chi phí bảo trì hoặc quản lý khách thuê theo từng kỳ mà không gây áp lực tài chính cho từng cá nhân.

• Giảm chi phí mỗi người phải chi trả hàng tháng hoặc ban đầu.

4. Tăng hiệu quả và khả năng sinh lời từ đầu tư

• Đầu tư có tính quy mô: Nhóm có thể mua tài sản lớn hơn hoặc đầu tư nhiều sản phẩm hơn (1 nhóm – 2 căn).

• Cho thuê chung: Cùng vận hành mô hình cho thuê (homestay, officetel, căn hộ dịch vụ) và chia lợi nhuận.

• Dễ chia lợi nhuận/quản lý vốn: Nếu hợp đồng rõ ràng, có thể chia lợi nhuận theo tỷ lệ góp vốn minh bạch.

5. Tăng khả năng đàm phán và hỗ trợ từ chủ đầu tư

• Khi mua theo nhóm (từ 2 căn trở lên), bạn có thể được hưởng: Chiết khấu tốt hơn (thường 1–2%). Hỗ trợ gói vay tốt hơn hoặc tặng thêm nội thất. Ưu tiên chọn căn, chọn tầng đẹp

• Nếu nhóm cùng vay ngân hàng, dễ đạt hạn mức tài trợ cao hơn với điều kiện ưu đãi.

6. Tăng sự linh hoạt về sử dụng bất động sản

• Dễ phân chia thời gian sử dụng: Ví dụ, mỗi người dùng một số tháng/năm, phần còn lại cho thuê hoặc làm văn phòng.

• Chuyển nhượng linh hoạt: Nếu cần bán phần sở hữu, bạn có thể chuyển nhượng cho các thành viên khác trong nhóm hoặc ngoài nhóm (nếu hợp đồng cho phép).

• Dễ quản lý nếu là bất động sản cho thuê: Nhiều người cùng theo dõi, cùng chia sẻ trách nhiệm, tránh bỏ sót.

II. Rủi ro cần lưu ý

1. Mâu thuẫn nội bộ, khó thống nhất quyết định

• Việc mua chung đồng nghĩa với việc mọi quyết định liên quan đến tài sản (sửa chữa, cho thuê, bán, thế chấp…) phải được thống nhất giữa các bên.

• Dễ xảy ra bất đồng nếu: Mỗi người có mục tiêu khác nhau (người muốn ở, người muốn đầu tư). Một bên cần bán gấp nhưng bên còn lại không đồng ý.

• Nếu không có cơ chế giải quyết rõ ràng từ đầu, mâu thuẫn có thể làm “đóng băng” tài sản.

2. Rủi ro pháp lý về quyền sở hữu

• Nếu bất động sản chỉ đứng tên một người (thường để vay ngân hàng hoặc đơn giản thủ tục), thì người góp vốn còn lại không có quyền sở hữu hợp pháp.

• Nguy cơ bị chiếm dụng, bán tài sản trái ý, hoặc mất quyền lợi nếu xảy ra tranh chấp.

• Việc đồng sở hữu trên giấy tờ nhà đất không phải lúc nào cũng được pháp luật cho phép (nhất là với đất thổ cư chia nhỏ không đủ diện tích tối thiểu).

3. Khó tách sổ hoặc phân chia tài sản khi cần bán

• Với các bất động sản không thể tách thửa (chung cư, nhà phố nhỏ, đất không đủ điều kiện), việc phân chia sẽ khó khăn nếu một người muốn rút vốn hoặc bán phần sở hữu.

• Nếu không có điều khoản mua lại nội bộ hoặc cơ chế chia sẻ tài sản, sẽ dẫn đến xung đột.

• Tài sản không chia được cũng khó bán lại cho người khác (bên ngoài sẽ e ngại việc mua “sở hữu chung”).

4. Rủi ro tài chính từ thành viên khác

• Nếu một thành viên mất khả năng tài chính (không đóng đủ góp vốn, không trả nợ nếu vay ngân hàng chung), toàn bộ nhóm có thể bị ảnh hưởng.

• Trường hợp vay vốn ngân hàng cùng nhau, nếu một người trễ hạn trả nợ, toàn bộ khoản vay có thể bị đưa vào danh sách nợ xấu.

5. Khó kiểm soát việc sử dụng tài sản

• Nếu cùng ở chung hoặc cho thuê chung, ai quản lý? ai sửa chữa? ai tiếp khách thuê? – đều cần được phân công rõ ràng.

• Nếu không có sự phân chia minh bạch, dễ xảy ra tranh cãi khi tài sản xuống cấp, mất giá trị hoặc có tranh chấp với bên thứ ba.

III. Lời khuyên khi mua nhà theo nhóm

1. Chỉ nên mua cùng người tin cậy và có năng lực tài chính

• Chọn người có mối quan hệ thân thiết, hiểu rõ nhau như bạn bè lâu năm, anh em ruột, đồng nghiệp thân tín.

• Nên tránh mua chung với người quen sơ hoặc chỉ mới biết nhau qua giới thiệu.

• Kiểm tra năng lực tài chính thực tế của các bên, tránh việc một người không đủ khả năng góp vốn hoặc trả nợ đúng hạn, gây ảnh hưởng đến cả nhóm.

• Cùng nhau lập bảng kế hoạch tài chính cá nhân: vốn có sẵn, khả năng vay, khả năng trả nợ từng tháng.

2. Thỏa thuận rõ ràng bằng văn bản – có công chứng

• Hợp đồng góp vốn: quy định số tiền từng người góp, tỷ lệ sở hữu, quyền lợi – nghĩa vụ tương ứng.

• Thỏa thuận đồng sở hữu: nếu không thể đồng sở hữu trên sổ đỏ/sổ hồng.

• Hợp đồng nguyên tắc (hoặc cam kết): cách xử lý các tình huống như: người muốn bán phần góp vốn, rút lui giữa chừng, cho thuê, sang nhượng.

• Phân công người đại diện: ai sẽ thay mặt nhóm làm việc với chủ đầu tư, ngân hàng, pháp lý?

3. Thống nhất mục tiêu đầu tư rõ ràng ngay từ đầu

• Trước khi mua, cần xác định rõ: Mua để ở hay đầu tư? Nếu đầu tư: mục tiêu là cho thuê dài hạn hay lướt sóng bán lại? Thời gian nắm giữ tài sản dự kiến là bao lâu? Có bán sớm khi lời không? Bao nhiêu phần trăm lợi nhuận thì bán?

4. Ưu tiên đồng sở hữu chính thức trên sổ hồng

• Nếu pháp luật cho phép, nên đăng ký cùng đứng tên trên sổ đỏ/sổ hồng để minh bạch quyền sở hữu.

• Nếu bất động sản không thể chia nhỏ quyền sử dụng (như đất nền nhỏ, căn hộ), cần có: Hợp đồng góp vốn chi tiết. Cam kết không tự ý chuyển nhượng phần vốn cho bên thứ ba nếu chưa có sự đồng thuận từ nhóm.

5. Thiết lập cơ chế rút lui và sang nhượng nội bộ

• Dự phòng trường hợp có người muốn rút vốn trước thời hạn bằng quy định: Người muốn rút phải thông báo trước bao lâu? Có bắt buộc ưu tiên bán lại cho các thành viên trong nhóm không? Giá bán được xác định như thế nào? Dựa trên giá thị trường, giá góp vốn hay định giá trung lập?