Mua chung cư qua hình thức đặt cọc cần lưu ý điều gì

MUA CHUNG CƯ QUA HÌNH THỨC ĐẶT CỌC CẦN LƯU Ý GÌ

I. Hiểu rõ bản chất của đặt cọc

1. Khái niệm đặt cọc

Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là: “Việc một bên (bên đặt cọc) giao cho bên kia (bên nhận đặt cọc) một khoản tiền, hoặc tài sản có giá trị khác trong một thời gian để đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.”

Nói cách khác, đặt cọc là một biện pháp bảo đảm nhằm thể hiện sự nghiêm túc và cam kết của các bên trong giao dịch, cụ thể là mua bán căn hộ chung cư.

2. Mục đích của việc đặt cọc

Việc đặt cọc có 2 mục đích chính:

Bảo đảm cam kết mua bán: Hai bên thể hiện thiện chí và sự ràng buộc với nhau trong việc ký kết hợp đồng mua bán chính thức.
Ràng buộc trách nhiệm pháp lý: Nếu một trong hai bên không thực hiện đúng cam kết, bên còn lại có thể yêu cầu xử lý tiền đặt cọc theo thỏa thuận.

3. Bản chất pháp lý

Không phải là hợp đồng mua bán chính thức, mà là một bước khởi đầu để tiến tới hợp đồng mua bán (hoặc chuyển nhượng).
Có hiệu lực pháp lý nếu được thỏa thuận rõ ràng bằng văn bản, có chữ ký hai bên.
Khi hợp đồng chính thức được ký kết, tiền đặt cọc thường được trừ vào giá trị thanh toán.

4. Hệ quả pháp lý khi vi phạm thỏa thuận đặt cọc

Tùy vào bên vi phạm, hệ quả pháp lý như sau:

Trường hợp	Hệ quả
Bên mua từ chối mua, đơn phương chấm dứt hợp đồng	Mất số tiền đã đặt cọc
Bên bán từ chối bán sau khi nhận cọc	Phải hoàn trả tiền cọc và bồi thường gấp đôi (nếu có thỏa thuận)
Hai bên thỏa thuận hủy hợp đồng	Tiền cọc được trả lại theo thỏa thuận

Lưu ý: Quy định “bồi thường gấp đôi” chỉ áp dụng nếu hai bên có thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc, pháp luật không bắt buộc.

5. Phân biệt đặt cọc với các hình thức thanh toán khác

Tiêu chí	Đặt cọc	Thanh toán trước (trả trước)
Mục đích	Đảm bảo cam kết ký hợp đồng trong tương lai	Thực hiện một phần nghĩa vụ thanh toán trong hợp đồng đã ký
Hiệu lực	Có thể phát sinh trước hợp đồng chính thức	Chỉ phát sinh sau khi đã ký hợp đồng chính thức
Xử lý khi vi phạm	Theo thỏa thuận hoặc pháp luật (mất cọc, bồi thường)	Bồi thường theo hợp đồng, không có mất cọc

II. Những lưu ý quan trọng khi đặt cọc mua chung cư

1. Kiểm tra kỹ tính pháp lý của dự án và căn hộ

Chủ đầu tư có uy tín hay không? Đã từng thực hiện dự án nào chưa?
Dự án có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, văn bản chấp thuận đầu tư hay chưa?
Dự án đã đủ điều kiện để mở bán theo quy định tại Luật Kinh doanh Bất động sản chưa?
Đối với căn hộ mua lại (thứ cấp): Kiểm tra sổ hồng, xem có đang bị thế chấp, tranh chấp, kê biên không.
Không nên đặt cọc nếu căn hộ hoặc dự án chưa rõ ràng về pháp lý.

2. Hợp đồng đặt cọc phải lập bằng văn bản rõ ràng

Hợp đồng phải được lập thành văn bản, không nên chỉ thỏa thuận miệng hoặc qua tin nhắn, giấy viết tay sơ sài.
Nội dung hợp đồng càng rõ ràng, càng dễ bảo vệ quyền lợi khi có tranh chấp.
Nếu số tiền lớn, bạn nên đề nghị công chứng hoặc lập vi bằng.

3. Nội dung cần có trong hợp đồng đặt cọc

Đây là phần cực kỳ quan trọng, hợp đồng cần có đầy đủ:

Thông tin các bên: Họ tên, số CCCD/CMND, địa chỉ cư trú, mã số thuế (nếu là tổ chức).

Thông tin căn hộ: Tên dự án, mã căn, diện tích, tầng, giá bán, tình trạng pháp lý.

Số tiền đặt cọc: Ghi rõ số tiền bằng chữ và số, đợt thanh toán, phương thức thanh toán (tiền mặt/chuyển khoản).

Thời hạn đặt cọc: Ghi rõ thời điểm đặt cọc, hạn chót ký hợp đồng mua bán chính thức.

Điều khoản xử lý vi phạm:

Bên mua vi phạm → mất cọc.
Bên bán vi phạm → trả lại tiền cọc và bồi thường (thường là gấp đôi).

Thỏa thuận hoàn cọc (nếu không tiến hành mua bán vì lý do khách quan): Nên bổ sung điều khoản trong trường hợp pháp lý dự án không đủ điều kiện hoặc ngân hàng không cho vay.

4. Xác minh tư cách bên bán

Nếu là chủ đầu tư, cần xác minh có quyền ký hợp đồng đặt cọc hay không (nhiều dự án chưa đủ điều kiện nhưng vẫn nhận đặt cọc).
Nếu là người sở hữu căn hộ, cần xem bản gốc sổ hồng hoặc hợp đồng mua bán với chủ đầu tư.
Nếu là bên trung gian, cần có giấy ủy quyền hợp pháp.

5. Hình thức thanh toán phải an toàn và có bằng chứng

Nên thanh toán qua chuyển khoản ngân hàng, ghi rõ nội dung “Đặt cọc mua căn hộ [mã căn, tên dự án]”.
Nếu thanh toán tiền mặt, cần lập biên bản giao nhận tiền có chữ ký và đầy đủ thông tin của hai bên.
Lưu giữ hóa đơn chuyển khoản, biên nhận tiền, và bản chính hợp đồng đặt cọc.

6. Cẩn trọng với “phiếu giữ chỗ” hoặc “đặt chỗ”

Nhiều dự án chưa đủ điều kiện bán hàng nhưng dùng hình thức “giữ chỗ”, “đặt chỗ” để thu tiền.
Đây không phải là đặt cọc theo pháp luật nên không có giá trị ràng buộc cao → dễ bị mất tiền nếu dự án không triển khai.
Không nên chuyển tiền nếu không rõ tính pháp lý.

7. Nên có người làm chứng hoặc tham vấn luật sư

Khi giao dịch số tiền lớn, bạn nên có người làm chứng trung lập.
Có thể nhờ luật sư hoặc công chứng viên tư vấn, soạn hợp đồng đặt cọc, đảm bảo chặt chẽ về pháp lý.

8. Lưu ý thời gian ký hợp đồng mua bán

Thời gian ký hợp đồng chính thức phải được quy định cụ thể, tránh tình trạng bên bán trì hoãn hoặc kéo dài vô thời hạn.
Nếu sau thời gian này bên bán không ký, bạn có quyền yêu cầu trả lại tiền cọc và bồi thường theo hợp đồng.

III. Rủi ro thường gặp khi đặt cọc

1. Đặt cọc vào dự án chưa đủ điều kiện pháp lý

Nhiều chủ đầu tư nhận đặt cọc khi chưa được phép bán hàng, chưa hoàn thành các thủ tục pháp lý theo quy định.
Theo Luật Kinh doanh Bất động sản, dự án chỉ được bán khi:
- Có giấy phép xây dựng.
- Có văn bản nghiệm thu cơ sở hạ tầng kỹ thuật.
- Đã được Sở Xây dựng cho phép huy động vốn.
Rủi ro: Nếu cơ quan chức năng “tuýt còi”, bạn có thể mất tiền cọc, vì hợp đồng đặt cọc có thể bị coi là vô hiệu.

2. Bên bán không có quyền bán hoặc không sở hữu căn hộ

Người bán không phải chủ sở hữu thực sự hoặc không được ủy quyền hợp pháp.
Trường hợp phổ biến: môi giới thu tiền cọc, nhưng không đại diện hợp pháp của chủ nhà hoặc chủ đầu tư.
Rủi ro: Bên nhận tiền biến mất, người mua mất cọc, khó khởi kiện hoặc đòi lại.

3. Hợp đồng đặt cọc không rõ ràng, thiếu điều khoản bảo vệ

Không nêu rõ cách xử lý khi một bên vi phạm (ví dụ: không ghi rõ bồi thường gấp đôi, thời gian hoàn trả…).
Thiếu thông tin căn hộ, không xác định rõ đối tượng giao dịch.
Rủi ro: Khi xảy ra tranh chấp, rất khó xử lý theo pháp luật; có thể mất trắng tiền cọc hoặc phải kiện tụng kéo dài.

4. Giao tiền mà không có bằng chứng rõ ràng

Thanh toán tiền mặt nhưng không có biên bản giao nhận, hóa đơn, hoặc hợp đồng đặt cọc không ghi nhận đúng số tiền.
Không có nhân chứng, không có chữ ký đầy đủ.
Rủi ro: Không chứng minh được đã giao tiền → rất khó đòi lại khi xảy ra vi phạm.

5. Chủ đầu tư hoặc người bán thay đổi ý định sau khi nhận cọc

Dự án tăng giá, bên bán hủy hợp đồng để bán cho người khác giá cao hơn.
Chủ đầu tư trì hoãn ký hợp đồng mua bán chính thức để chờ giá thị trường tăng.
Rủi ro: Bạn mất cơ hội mua căn hộ, hoặc bị kéo dài thời gian, ảnh hưởng kế hoạch tài chính.

6. Bị thu phí “đặt chỗ”, “giữ chỗ” không rõ ràng

Một số sàn giao dịch hoặc môi giới thu tiền dưới danh nghĩa “giữ chỗ” hoặc “đặt chỗ” cho căn hộ.
Không có hợp đồng rõ ràng, chỉ có phiếu thu, biên nhận.
Rủi ro: Nếu bạn không mua nữa, có thể không được hoàn lại tiền, vì đây không được pháp luật công nhận là hình thức đặt cọc chính thức.

7. Dự án chậm tiến độ hoặc không triển khai

Dù đã ký đặt cọc và mua bán, nhưng chủ đầu tư thi công chậm, dừng thi công hoặc phá sản.
Rủi ro: Người mua không được nhận nhà đúng hạn, hoặc mất trắng tiền nếu chủ đầu tư không đủ năng lực tài chính.

IV. Kinh nghiệm và lời khuyên

1. Tìm hiểu kỹ dự án trước khi đặt cọc

Nghiên cứu thông tin pháp lý dự án: kiểm tra giấy phép xây dựng, quyền sử dụng đất, văn bản chấp thuận đầu tư, văn bản cho phép mở bán.
Tìm hiểu chủ đầu tư có uy tín không, từng triển khai dự án nào, có nợ xấu, chậm tiến độ hay bị khách hàng khiếu nại không.
Kiểm tra trên cổng thông tin Sở Xây dựng địa phương, website chính thức, báo chí hoặc hỏi môi giới có kinh nghiệm.

2. Tuyệt đối không đặt cọc khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán

Dự án chưa có văn bản xác nhận của Sở Xây dựng mà đã nhận đặt cọc là vi phạm pháp luật.
Những “phiếu giữ chỗ”, “phiếu ưu tiên”, “đặt chỗ” hoàn toàn không có giá trị pháp lý nếu xảy ra tranh chấp.

Nguyên tắc vàng: Chỉ đặt cọc khi đã xác minh đầy đủ tính pháp lý dự án hoặc căn hộ.

3. Soạn hợp đồng đặt cọc rõ ràng và chi tiết

Nên soạn hợp đồng bằng văn bản chuyên nghiệp (có thể nhờ luật sư hỗ trợ).
Ghi rõ:
Thông tin 2 bên,
Thông tin căn hộ,
Giá bán,
Số tiền đặt cọc,
Thời hạn ký hợp đồng chính thức,
Điều khoản xử lý khi vi phạm.

Đặc biệt, cần có điều khoản bồi thường trong trường hợp một bên đơn phương chấm dứt cam kết.

4. Thanh toán đúng cách – luôn có bằng chứng

Ưu tiên chuyển khoản ngân hàng, ghi rõ nội dung:
“Đặt cọc mua căn hộ [Mã căn, dự án] theo HĐ ngày…”
Nếu bắt buộc thanh toán tiền mặt, cần có biên bản giao nhận tiền, ký tên đầy đủ hai bên, người làm chứng nếu có.
Giữ lại mọi tài liệu, tin nhắn, biên nhận, hóa đơn chuyển khoản làm bằng chứng pháp lý.

5. Kiểm tra tư cách và giấy tờ bên bán

Nếu là cá nhân bán lại: kiểm tra sổ hồng bản gốc, có đang cầm cố tại ngân hàng không.
Nếu là chủ đầu tư: xác định người ký hợp đồng là người đại diện hợp pháp, có quyền thay mặt công ty ký kết hay không.
Nếu là môi giới/sàn giao dịch: cần có ủy quyền hợp lệ, tránh trường hợp môi giới thu tiền cọc trái phép.

6. Chỉ đặt cọc một phần – tránh đặt cọc quá nhiều

Đặt cọc từ 5–10% giá trị căn hộ là hợp lý.
Tránh đặt cọc toàn bộ hoặc quá 30% khi chưa có hợp đồng mua bán chính thức.
Số tiền đặt cọc cao đồng nghĩa với rủi ro lớn nếu xảy ra tranh chấp.

7. Nên có luật sư hoặc chuyên gia bất động sản hỗ trợ

Luật sư giúp soạn thảo hợp đồng chặt chẽ, tư vấn rủi ro pháp lý.
Nếu có tranh chấp, luật sư là người bảo vệ quyền lợi pháp lý rõ ràng và hiệu quả nhất.
Chuyên gia bất động sản có thể giúp bạn đánh giá giá trị căn hộ, tiềm năng dự án và nhận diện “dự án ảo”.

8. Không để cảm xúc chi phối quyết định

Nhiều người vội vàng đặt cọc vì sợ “mất suất”, “giá sẽ tăng” hay do nhân viên bán hàng thúc giục.
Cần giữ tỉnh táo, chỉ quyết định khi đã rõ mọi thông tin và rủi ro.
Hãy nhớ: Giá trị một căn hộ rất lớn – cần quyết định bằng lý trí, không phải cảm tính.