Luật nào điều chỉnh về hoạt động của chung cư?

LUẬT NÀO ĐIỀU CHỈNH VỀ HOẠT ĐỘNG CỦA CHUNG CƯ

I. Luật nhà ở 2014

1. Các Quy Định Chính Trong Luật Nhà ở 2014

Quyền Sở Hữu Nhà ở

• Quyền sở hữu căn hộ chung cư:

  • Theo Điều 7 của Luật Nhà ở 2014, người mua căn hộ chung cư có quyền sở hữu căn hộ lâu dài, không giới hạn thời gian. Tuy nhiên, người sở hữu chỉ có quyền sở hữu phần diện tích riêng của căn hộ mà mình mua, không bao gồm các phần sở hữu chung của tòa nhà (như hành lang, thang máy, sân thượng, v.v.).

  • Các phần sở hữu chung sẽ thuộc quyền sử dụng chung của tất cả cư dân trong tòa nhà, và cư dân phải đóng góp một phần phí bảo trì, bảo dưỡng cho các phần này.

Quyền và Nghĩa Vụ của Chủ Đầu Tư

• Chủ đầu tư có trách nhiệm giao nhà:

  • Chủ đầu tư phải đảm bảo tiến độ bàn giao căn hộ cho người mua đúng thời gian, đảm bảo chất lượng và thực hiện các cam kết trong hợp đồng mua bán.

  • Chủ đầu tư có trách nhiệm cấp sổ hồng (Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở) cho người mua căn hộ sau khi công trình hoàn thành và được nghiệm thu.

• Quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư trong việc bảo trì:

  • Chủ đầu tư phải lập quỹ bảo trì chung cư (2% giá trị căn hộ) để bảo trì các phần sở hữu chung của tòa nhà.

  • Chủ đầu tư có trách nhiệm bàn giao quỹ bảo trì cho Ban Quản trị của tòa nhà sau khi bàn giao nhà cho cư dân.

Quyền và Nghĩa Vụ của Cư Dân

• Quyền của cư dân trong chung cư:

  • Cư dân có quyền sử dụng và bảo vệ quyền lợi liên quan đến phần sở hữu riêng của mình.

  • Cư dân có quyền tham gia vào Ban Quản trị chung cư, giúp quản lý và giám sát việc sử dụng các phần sở hữu chung của tòa nhà.

  • Cư dân cũng có quyền yêu cầu chủ đầu tư hoặc ban quản lý tòa nhà bảo trì, sửa chữa các phần sở hữu chung khi cần thiết.

• Nghĩa vụ của cư dân:

  • Cư dân phải đóng góp phí bảo trì và các khoản chi phí quản lý tòa nhà (như bảo vệ, vệ sinh, bảo dưỡng thang máy, v.v.).

  • Cư dân phải tuân thủ quy chế quản lý nhà chung cư, bảo vệ an ninh trật tự, và không làm ảnh hưởng đến quyền lợi của các cư dân khác trong tòa nhà.

Quy Định Về Quản Lý, Sử Dụng Chung Cư

• Ban Quản trị chung cư:

  • Cư dân có quyền bầu ra Ban Quản trị chung cư để quản lý và giám sát các hoạt động trong tòa nhà. Ban Quản trị là cơ quan đại diện cho quyền lợi của cư dân trong việc quản lý các phần sở hữu chung của tòa nhà.

  • Ban Quản trị sẽ phối hợp với chủ đầu tư trong việc bảo trì, bảo dưỡng các công trình chung của chung cư.

• Quy định về bảo trì chung cư:

  • Quỹ bảo trì 2% giá trị căn hộ được lập ra để sử dụng vào việc bảo trì các phần sở hữu chung của chung cư như thang máy, hệ thống điện, nước, v.v.

  • Chủ đầu tư phải bàn giao quỹ bảo trì cho Ban Quản trị sau khi hoàn thành việc bàn giao căn hộ.

Cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sở Hữu Nhà ở (Sổ hồng)

• Sau khi chủ đầu tư hoàn tất việc xây dựng và bàn giao căn hộ cho cư dân, các căn hộ sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng) cho người mua.

• Việc cấp sổ hồng phải thực hiện khi căn hộ đáp ứng đủ các yêu cầu về pháp lý, bao gồm việc hoàn thành thủ tục hoàn công, đăng ký quyền sở hữu, và nộp đầy đủ thuế đất, phí liên quan.

2. Các Điều Khoản Quan Trọng Liên Quan Đến Căn Hộ Chung Cư

Quỹ Bảo Trì Chung Cư

• Theo Điều 108 của Luật Nhà ở 2014, quỹ bảo trì chung cư là một khoản tiền được trích từ giá trị căn hộ của cư dân (2%) và dùng cho công tác bảo trì các phần sở hữu chung của tòa nhà.

• Cư dân phải đóng góp vào quỹ này hàng tháng hoặc hàng năm, tùy vào quy định của Ban Quản trị và chủ đầu tư.

Cấm Các Hoạt Động Gây Rối Loạn Trật Tự: Cư dân và chủ đầu tư không được phép thực hiện những hành động có thể làm ảnh hưởng đến sự an toàn, trật tự trong khu vực chung cư, như việc thay đổi kết cấu công trình, xâm phạm các phần sở hữu chung hoặc gây ồn ào, gây phiền toái cho người khác.

3. Những Sửa Đổi, Bổ Sung trong Luật Nhà ở 2020

• Sửa đổi về sở hữu nhà ở của người nước ngoài: Cập nhật các quy định về tỷ lệ sở hữu nhà chung cư của người nước ngoài, nhằm đảm bảo tính pháp lý và quyền lợi cho tất cả người dân, bao gồm cả người nước ngoài khi mua nhà ở tại Việt Nam.

• Bảo vệ quyền lợi của người mua nhà: Luật Nhà ở sửa đổi 2020 tăng cường các biện pháp bảo vệ quyền lợi của người mua nhà, bao gồm việc xử lý các trường hợp chủ đầu tư chậm bàn giao nhà, cấp sổ hồng hoặc không thực hiện các cam kết về chất lượng công trình.

II. Luật kinh doanh bất động sản 2014

1. Các Quy Định Chính Trong Luật Kinh doanh Bất động sản 2014

Định Nghĩa Kinh doanh Bất động sản

Theo Điều 3 của Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, hoạt động kinh doanh bất động sản được hiểu là việc mua bán, chuyển nhượng, cho thuê bất động sản như nhà ở, đất đai, công trình xây dựng (bao gồm cả chung cư) nhằm mục đích sinh lợi.

• Chủ đầu tư chung cư được coi là người tham gia kinh doanh bất động sản khi họ thực hiện việc đầu tư xây dựng và bán, cho thuê các căn hộ chung cư.

• Cư dân (người mua căn hộ) có thể tham gia vào các giao dịch chuyển nhượng lại căn hộ hoặc cho thuê căn hộ của mình.

Quy Định Về Chuyển Nhượng, Mua Bán Căn Hộ

Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 quy định rõ về các thủ tục mua bán, chuyển nhượng bất động sản, bao gồm các giao dịch liên quan đến chung cư.

• Điều kiện chuyển nhượng căn hộ:

  • Căn hộ chung cư chỉ được chuyển nhượng hợp pháp khi đã có Giấy chứng nhận quyền sở hữu (sổ hồng) và không có tranh chấp pháp lý liên quan.

  • Chỉ khi tòa nhà có đầy đủ giấy tờ pháp lý, bao gồm giấy phép xây dựng, hoàn công, và sổ hồng thì chủ sở hữu mới có quyền chuyển nhượng căn hộ của mình cho người khác.

• Hợp đồng mua bán:

  • Khi thực hiện mua bán hoặc chuyển nhượng căn hộ, các bên phải ký kết hợp đồng mua bán hoặc hợp đồng chuyển nhượng bất động sản. Các hợp đồng này phải được công chứng và thực hiện theo đúng quy định của pháp luật.

• Đảm bảo quyền lợi cho người mua:

  • Chủ đầu tư phải thực hiện nghĩa vụ của mình đối với người mua căn hộ, đảm bảo giao nhà đúng thời gian và chất lượng cam kết. Nếu không thực hiện đúng hợp đồng, người mua có quyền yêu cầu bồi thường.

Quy Định Về Mua Bán, Cho Thuê Nhà Chung Cư

Mua bán và cho thuê chung cư là những hình thức phổ biến trong thị trường bất động sản hiện nay. Đặc biệt, việc cho thuê căn hộ chung cư đang ngày càng trở nên phổ biến, đặc biệt ở các thành phố lớn.

• Mua bán căn hộ chung cư: Khi mua bán căn hộ chung cư, các bên tham gia giao dịch phải thực hiện đúng quy trình pháp lý để hợp đồng được công nhận hợp pháp, bao gồm việc ký hợp đồng, công chứng, và chuyển nhượng sổ hồng.

• Cho thuê căn hộ chung cư: Người sở hữu căn hộ chung cư có quyền cho thuê căn hộ của mình. Các hợp đồng cho thuê phải đảm bảo các điều khoản rõ ràng về thời gian cho thuê, giá cả, quyền và nghĩa vụ của các bên.

• Quy định về căn hộ chưa có sổ hồng: Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 cũng quy định rằng người mua căn hộ chưa có sổ hồng không có quyền chuyển nhượng, cho thuê hoặc thế chấp căn hộ đó cho ngân hàng. Điều này giúp bảo vệ người mua khỏi những rủi ro pháp lý liên quan đến quyền sở hữu.

Quy Định Về Chứng Nhận Quyền Sở Hữu Bất Động Sản

• Giấy chứng nhận quyền sở hữu (sổ hồng) là yêu cầu bắt buộc đối với mọi giao dịch chuyển nhượng, cho thuê, mua bán bất động sản, bao gồm căn hộ chung cư.

• Chủ đầu tư phải cấp sổ hồng cho người mua khi các thủ tục pháp lý đã hoàn tất, căn hộ được bàn giao và công trình hoàn thành.

• Đảm bảo quyền sở hữu cho người mua: Luật cũng yêu cầu chủ đầu tư phải có trách nhiệm cấp sổ hồng cho người mua sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ xây dựng và bàn giao căn hộ.

Quy Định Về Đầu Tư Xây Dựng và Kinh Doanh Bất Động Sản

• Đầu tư xây dựng chung cư: Chủ đầu tư phải tuân thủ các quy định về quy hoạch đô thị, phê duyệt thiết kế, và các quy trình xây dựng khác theo quy định của pháp luật.

• Cấp phép xây dựng và hoàn công: Chủ đầu tư phải xin cấp giấy phép xây dựng trước khi thi công, và sau khi hoàn thành xây dựng, phải tiến hành thủ tục hoàn công để công nhận công trình đã đạt tiêu chuẩn pháp lý và có thể đưa vào sử dụng.

2. Các Điều Khoản Quan Trọng Liên Quan Đến Chuyển Nhượng Căn Hộ Chung Cư

Chuyển Nhượng Căn Hộ

• Các giao dịch chuyển nhượng căn hộ chung cư phải tuân thủ quy trình pháp lý nghiêm ngặt, bao gồm:

  • Kiểm tra tình trạng pháp lý của căn hộ, đảm bảo rằng căn hộ đã có sổ hồng và không có tranh chấp.

  • Hợp đồng chuyển nhượng phải được công chứng và thực hiện đúng quy định của pháp luật.

  • Các bên tham gia giao dịch phải làm thủ tục chuyển nhượng tại cơ quan đăng ký bất động sản và chịu các nghĩa vụ tài chính (thuế, phí chuyển nhượng).

Hợp Đồng Mua Bán Bất Động Sản

• Điều khoản trong hợp đồng:

  • Hợp đồng mua bán căn hộ phải nêu rõ các điều khoản về giá bán, tiến độ giao nhà, bảo hành, bảo trì, và quyền lợi của người mua.

  • Nếu chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết, người mua có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc yêu cầu hủy hợp đồng.

Quyền và Nghĩa Vụ Của Các Bên

• Quyền của người mua:

  • Người mua có quyền yêu cầu chủ đầu tư cung cấp sổ hồng sau khi thanh toán đầy đủ giá trị căn hộ.

  • Người mua có quyền nhận căn hộ đúng tiến độ, đúng chất lượng như đã cam kết trong hợp đồng.

• Nghĩa vụ của chủ đầu tư: Chủ đầu tư phải đảm bảo bàn giao căn hộ đúng tiến độ, đầy đủ các giấy tờ pháp lý, và có trách nhiệm bảo trì, bảo dưỡng các phần sở hữu chung của tòa nhà.

3. Các Quy Định Về Quản Lý Và Đầu Tư Kinh Doanh Bất Động Sản

• Quản lý và bảo vệ quyền lợi của người mua nhà: Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 yêu cầu chủ đầu tư phải bảo vệ quyền lợi của người mua căn hộ bằng việc đảm bảo các thông tin về dự án phải công khai, rõ ràng, không được gây hiểu nhầm hoặc gian lận.

• Đảm bảo tính minh bạch trong hoạt động kinh doanh: Các giao dịch mua bán, chuyển nhượng bất động sản phải tuân thủ các quy định về đăng ký giao dịch, bảo vệ quyền lợi của người mua và bán.

III. Luật xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung 2020)

1. Các Quy Định Chính Trong Luật Xây dựng 2014 (Sửa đổi, bổ sung 2020)

Quy Định về Cấp Giấy Phép Xây Dựng

• Cấp Giấy phép xây dựng là yêu cầu bắt buộc đối với mọi công trình xây dựng, bao gồm cả các dự án xây dựng chung cư. Chủ đầu tư phải nộp hồ sơ xin cấp phép xây dựng trước khi triển khai thi công công trình.

• Quy trình cấp phép xây dựng:

  • Chủ đầu tư phải chuẩn bị hồ sơ thiết kế xây dựng, báo cáo đánh giá tác động môi trường, và các giấy tờ pháp lý khác.

  • Các cơ quan có thẩm quyền, như Sở Xây dựng hoặc Ủy ban Nhân dân cấp huyện, sẽ thẩm định và cấp giấy phép xây dựng nếu dự án đáp ứng đủ yêu cầu pháp lý.

• Điều kiện cấp phép:

  • Công trình xây dựng phải tuân thủ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt.

  • Công trình phải đáp ứng các tiêu chuẩn về an toàn xây dựng và bảo vệ môi trường.

Quy Định Về Thiết Kế Xây Dựng

• Thiết kế xây dựng là một phần quan trọng trong mỗi dự án xây dựng chung cư. Luật yêu cầu các chủ đầu tư phải thuê các tổ chức, cá nhân có đủ năng lực thiết kế để xây dựng bản vẽ thiết kế công trình, đảm bảo tính an toàn, thẩm mỹ và phù hợp với quy hoạch.

• Nội dung thiết kế xây dựng:

  • Thiết kế cần bao gồm các bản vẽ kỹ thuật, kết cấu công trình, hệ thống điện, nước, thang máy, và các yếu tố khác liên quan đến an toàn phòng cháy chữa cháy, bảo vệ môi trường.

  • Thiết kế cũng phải tuân thủ các quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng do nhà nước ban hành.

• Điều kiện phê duyệt thiết kế: Thiết kế công trình phải được thẩm định và phê duyệt bởi các cơ quan có thẩm quyền như Sở Xây dựng trước khi tiến hành thi công.

Quản lý Chất Lượng Công Trình Xây Dựng

• Quản lý chất lượng công trình là một phần quan trọng trong Luật Xây dựng để đảm bảo các công trình, bao gồm chung cư, được xây dựng đúng tiến độ, chất lượng và an toàn.

• Nhiệm vụ của chủ đầu tư:

  • Chủ đầu tư có trách nhiệm tổ chức kiểm tra chất lượng công trình xây dựng trong suốt quá trình thi công, bảo đảm tuân thủ thiết kế và tiêu chuẩn kỹ thuật đã được phê duyệt.

  • Chủ đầu tư cũng phải ký hợp đồng với các đơn vị kiểm tra chất lượng và nghiệm thu công trình.

• Nghiệm thu công trình: Sau khi hoàn thành xây dựng, công trình chung cư phải được nghiệm thu theo các bước kiểm tra chất lượng của các cơ quan chức năng và các tổ chức có thẩm quyền trước khi đưa vào sử dụng.

Quy Định về Quản Lý Dự Án Xây Dựng

• Quản lý dự án xây dựng yêu cầu chủ đầu tư và các bên liên quan phải lập kế hoạch chi tiết về tiến độ, nguồn lực, tài chính và quản lý rủi ro trong suốt quá trình thi công xây dựng chung cư.

• Nhiệm vụ của các bên liên quan: Các nhà thầu thi công, nhà thầu thiết kế, và các tổ chức tư vấn phải đảm bảo chất lượng công trình và tuân thủ các yêu cầu của chủ đầu tư và pháp luật.

• Giám sát thi công: Quá trình thi công và giám sát xây dựng phải được thực hiện bởi các kỹ sư có chứng chỉ hành nghề và các tổ chức giám sát độc lập để đảm bảo chất lượng công trình.

Quy Định về Bảo Trì Công Trình Xây Dựng

• Bảo trì công trình chung cư là một phần quan trọng trong quá trình quản lý và sử dụng nhà chung cư. Sau khi hoàn thành xây dựng, chủ đầu tư có trách nhiệm bàn giao quỹ bảo trì cho Ban Quản trị tòa nhà.

• Quỹ bảo trì chung cư:

  • Quỹ bảo trì này được trích từ 2% giá trị bán căn hộ chung cư và dùng để bảo dưỡng các phần sở hữu chung của tòa nhà như hệ thống điện, nước, thang máy, hệ thống phòng cháy chữa cháy.

• Bàn giao quỹ bảo trì:

  • Sau khi bàn giao căn hộ cho cư dân, chủ đầu tư phải chuyển giao quỹ bảo trì cho Ban Quản trị và có trách nhiệm theo dõi việc sử dụng quỹ bảo trì này.

Các Điều Khoản Liên Quan Đến Việc Thanh Tra, Kiểm Tra Xây Dựng

• Thanh tra xây dựng: Các cơ quan chức năng có quyền thanh tra, kiểm tra việc tuân thủ các quy định của pháp luật về xây dựng. Các chủ đầu tư và nhà thầu xây dựng phải hợp tác trong các cuộc kiểm tra và thanh tra này.

• Xử lý vi phạm: Nếu phát hiện vi phạm trong quá trình xây dựng, các cơ quan chức năng sẽ yêu cầu khắc phục ngay lập tức và có thể áp dụng các biện pháp xử lý như phạt tiền, đình chỉ thi công hoặc yêu cầu tháo dỡ công trình nếu vi phạm nghiêm trọng.

2. Các Quy Định Liên Quan Đến Xây Dựng Chung Cư

Quy Định về Quy Hoạch và Phê Duyệt Dự Án

• Dự án xây dựng chung cư phải được phê duyệt quy hoạch chi tiết trước khi tiến hành xây dựng. Quy hoạch phải đảm bảo đồng bộ với các kế hoạch phát triển đô thị của địa phương và quốc gia.

• Các yếu tố cần phải tuân thủ:

  • Phải bảo đảm an toàn về giao thông, hệ thống cấp thoát nước, không gian công cộng và môi trường sống.

  • Các công trình chung cư phải đáp ứng yêu cầu về mật độ xây dựng, chiều cao, diện tích đất sử dụng và các yếu tố khác liên quan đến quy hoạch đô thị.

Quy Định về An Toàn Xây Dựng và Phòng Cháy Chữa Cháy

• An toàn xây dựng: Các công trình chung cư phải được xây dựng đúng tiêu chuẩn kỹ thuật, đảm bảo an toàn về kết cấu và chất lượng. Các nhà thầu phải có trách nhiệm kiểm tra an toàn lao động trong quá trình thi công.

• Phòng cháy chữa cháy: Tòa nhà chung cư phải có hệ thống phòng cháy chữa cháy đầy đủ và đúng quy chuẩn. Cơ quan chức năng sẽ kiểm tra định kỳ để đảm bảo hệ thống phòng cháy chữa cháy hoạt động hiệu quả.

Các Quy Định Liên Quan Đến Quản Lý Công Trình Sau Khi Hoàn Thành

• Sau khi công trình chung cư được hoàn thành, Ban Quản trị tòa nhà có trách nhiệm quản lý và bảo trì các phần sở hữu chung, đảm bảo chất lượng công trình trong suốt quá trình sử dụng.

• Chủ đầu tư phải chuyển giao đầy đủ các giấy tờ pháp lý liên quan đến công trình, bao gồm giấy phép xây dựng, giấy chứng nhận quyền sở hữu và quỹ bảo trì cho Ban Quản trị.

IV. Nghị định số 99/2015/NĐ-CP

1. Mục Đích và Phạm Vi Điều Chỉnh

Nghị định số 99/2015/NĐ-CP được ban hành nhằm quy định chi tiết các điều khoản trong Luật Nhà ở 2014, cụ thể là các quy định liên quan đến quản lý, sử dụng và chuyển nhượng nhà ở, đặc biệt là các căn hộ chung cư, và quyền lợi của các bên liên quan trong giao dịch nhà đất.

Nghị định này bao gồm các quy định về:

• Mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, đặc biệt là các căn hộ chung cư.

• Cung cấp các quy định về giấy tờ pháp lý liên quan đến sở hữu nhà ở, các vấn đề liên quan đến chung cư và quản lý tài sản chung.

2. Các Quy Định Chính trong Nghị Định số 99/2015/NĐ-CP

Quy Định Về Giấy Tờ Pháp Lý Của Căn Hộ Chung Cư

• Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng): Nghị định quy định rõ các thủ tục để cấp sổ hồng cho người sở hữu căn hộ chung cư. Việc cấp sổ hồng phải được thực hiện khi có đủ giấy tờ pháp lý và căn hộ không bị tranh chấp.

• Thủ tục cấp sổ hồng:

  • Khi căn hộ đã được bàn giao cho người mua và không có tranh chấp, người mua có quyền yêu cầu chủ đầu tư cấp sổ hồng.

  • Chủ đầu tư phải đảm bảo hoàn thiện các thủ tục liên quan đến việc cấp sổ hồng cho người mua sau khi công trình hoàn thành và nghiệm thu.

Quy Định Về Chuyển Nhượng, Mua Bán Căn Hộ Chung Cư

• Quy định chuyển nhượng căn hộ chung cư: Nghị định quy định các điều kiện để chuyển nhượng căn hộ chung cư bao gồm việc căn hộ phải có đầy đủ giấy tờ hợp pháp, bao gồm sổ hồng, và không bị tranh chấp pháp lý. Khi chuyển nhượng, các bên phải thực hiện hợp đồng chuyển nhượng có công chứng và đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

• Quyền lợi của người mua: Người mua căn hộ có quyền yêu cầu chủ đầu tư bàn giao căn hộ đúng tiến độ và chất lượng như đã cam kết trong hợp đồng mua bán. Các bên phải ký hợp đồng mua bán và thực hiện thủ tục chuyển nhượng qua cơ quan chức năng.

Quy Định Về Cho Thuê, Cho Thuê Mua Căn Hộ Chung Cư

• Cho thuê căn hộ chung cư: Người sở hữu căn hộ có quyền cho thuê lại căn hộ của mình. Việc cho thuê căn hộ phải được thực hiện bằng hợp đồng cho thuê có đầy đủ các điều khoản về thời gian, giá thuê, quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan.

• Cho thuê mua căn hộ chung cư: Chủ đầu tư có thể cung cấp hình thức cho thuê mua căn hộ chung cư cho người có nhu cầu. Người thuê mua có thể sở hữu căn hộ sau khi kết thúc hợp đồng thuê mua và thanh toán đủ giá trị căn hộ.

Quy Định Về Quản Lý Tài Sản Chung Cư

• Ban Quản trị: Nghị định quy định rõ các quy định về việc thành lập và hoạt động của Ban Quản trị trong các tòa nhà chung cư. Ban Quản trị có trách nhiệm quản lý và bảo trì các phần sở hữu chung của tòa nhà như thang máy, hệ thống điện, nước, các không gian công cộng.

• Quản lý tài sản chung:

  • Các chủ sở hữu căn hộ có quyền tham gia vào việc quản lý và sử dụng tài sản chung của tòa nhà.

  • Ban Quản trị tòa nhà có trách nhiệm lập quỹ bảo trì và sử dụng quỹ này để bảo dưỡng các phần tài sản chung của chung cư.

Quy Định Về Nghĩa Vụ Của Chủ Đầu Tư

• Nghĩa vụ cung cấp thông tin: Chủ đầu tư phải cung cấp đầy đủ thông tin về dự án cho người mua, bao gồm các giấy tờ pháp lý như giấy phép xây dựng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quy hoạch chi tiết dự án, và tiến độ thi công.

• Nghĩa vụ bàn giao căn hộ: Chủ đầu tư phải đảm bảo bàn giao căn hộ cho người mua đúng thời gian và chất lượng đã cam kết trong hợp đồng.

• Bảo vệ quyền lợi của người mua: Chủ đầu tư phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ bảo hành, bảo trì công trình trong suốt thời gian bảo hành theo hợp đồng.

Quy Định Về Quản Lý Dự Án Xây Dựng Chung Cư

• Quản lý chất lượng công trình: Chủ đầu tư và các nhà thầu phải thực hiện đầy đủ các thủ tục và yêu cầu về kiểm tra chất lượng công trình trong suốt quá trình thi công, đảm bảo chất lượng và an toàn cho công trình.

• Nghiệm thu công trình: Công trình hoàn thành phải được nghiệm thu theo các quy định của pháp luật trước khi đưa vào sử dụng. Các cơ quan chức năng có thẩm quyền sẽ thực hiện kiểm tra, giám sát chất lượng công trình.

Quy Định Về Quản Lý Và Bảo Trì Quỹ Bảo Trì Chung Cư

• Quỹ bảo trì: Nghị định quy định chủ đầu tư phải bàn giao cho Ban Quản trị quỹ bảo trì của tòa nhà, trong đó có một khoản phí bảo trì từ người mua căn hộ (thường là 2% giá trị căn hộ). Quỹ này dùng để bảo trì và sửa chữa các phần tài sản chung của chung cư.

3. Một Số Quy Định Quan Trọng Khác

Quy Định Về Quản Lý Giao Dịch Chuyển Nhượng

Nghị định quy định chi tiết về các giao dịch chuyển nhượng, bao gồm việc ký hợp đồng chuyển nhượng và các thủ tục cần thiết để giao dịch được công nhận hợp pháp.

• Đăng ký tại cơ quan chức năng: Các giao dịch chuyển nhượng căn hộ phải được đăng ký tại cơ quan nhà đất để đảm bảo tính hợp pháp của giao dịch.

Các Quy Định Về Quản Lý Công Trình Sau Khi Hoàn Thành

Sau khi công trình chung cư hoàn thành, chủ đầu tư phải bàn giao các giấy tờ pháp lý và các tài liệu liên quan đến người mua, đồng thời phải thực hiện các nghĩa vụ bảo hành, bảo trì công trình theo hợp đồng.

V. Thông tư số 02/2016/TT-BXD

1. Mục Đích và Phạm Vi Điều Chỉnh

Thông tư số 02/2016/TT-BXD được ban hành nhằm mục đích:

• Hướng dẫn các quy định chi tiết về việc quản lý vận hành nhà chung cư.

• Đảm bảo việc bảo trì, sửa chữa, và bảo vệ quyền lợi của cư dân trong tòa nhà chung cư.

• Quy định trách nhiệm và quyền lợi của chủ sở hữu, Ban Quản trị, và cư dân đối với các công trình chung cư.

Thông tư này áp dụng cho mọi tổ chức, cá nhân tham gia vào quản lý vận hành nhà chung cư, bao gồm chủ đầu tư, cư dân, Ban Quản trị, và các đơn vị cung cấp dịch vụ vận hành, bảo trì tòa nhà.

2. Các Quy Định Chính trong Thông tư số 02/2016/TT-BXD

Quy Định Về Quản Lý và Vận Hành Nhà Chung Cư

• Ban Quản trị nhà chung cư: Thông tư quy định rõ về việc thành lập và hoạt động của Ban Quản trị. Ban Quản trị có nhiệm vụ quản lý, bảo vệ quyền lợi của cư dân, duy trì sự hoạt động ổn định của các phần sở hữu chung trong tòa nhà, bao gồm các hệ thống thang máy, hệ thống cấp thoát nước, điện chiếu sáng, hệ thống an ninh, và các phần tài sản chung khác.

• Nghĩa vụ của Ban Quản trị:

  • Thực hiện các công việc quản lý tài sản chung, kiểm soát chi phí vận hành tòa nhà, và giám sát việc sử dụng quỹ bảo trì.

  • Đảm bảo việc thu chi quỹ bảo trì minh bạch, công khai và đúng quy định.

  • Thực hiện việc bảo trì, sửa chữa các phần sở hữu chung của tòa nhà.

• Quản lý vận hành: Việc quản lý và vận hành tòa nhà phải tuân thủ các tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật về an toàn, vệ sinh, phòng cháy chữa cháy, và các quy định khác liên quan đến điều kiện sống của cư dân.

Quy Định Về Quỹ Bảo Trì Chung Cư

• Quỹ bảo trì: Thông tư quy định rằng mỗi tòa nhà chung cư phải có quỹ bảo trì được trích từ 2% giá trị hợp đồng mua bán căn hộ của mỗi cư dân. Quỹ này dùng để bảo trì và sửa chữa các phần sở hữu chung của tòa nhà như thang máy, hệ thống cấp thoát nước, điện chiếu sáng, và các công trình công cộng khác.

• Quản lý quỹ bảo trì:

  • Quỹ bảo trì phải được Ban Quản trị tòa nhà quản lý và sử dụng đúng mục đích, bao gồm bảo dưỡng, sửa chữa các phần sở hữu chung của tòa nhà.

  • Các hoạt động liên quan đến quỹ bảo trì phải được công khai, minh bạch, và người sở hữu căn hộ có quyền giám sát các hoạt động chi tiêu từ quỹ bảo trì.

Quy Định Về Quản Lý Tài Sản Chung Cư

• Tài sản chung và riêng: Thông tư quy định rõ ràng về phân biệt tài sản chung và tài sản riêng trong các tòa nhà chung cư. Tài sản chung bao gồm các phần như hành lang, thang máy, sân chơi, hệ thống cấp thoát nước, điện chiếu sáng… Cư dân và Ban Quản trị có trách nhiệm chung trong việc bảo vệ và duy trì tài sản chung của tòa nhà.

• Quản lý tài sản chung:

  • Các phần tài sản chung phải được đảm bảo an toàn, dễ tiếp cận, và phục vụ đúng mục đích.

  • Các công trình này không được phép bị chiếm dụng, lấn chiếm, hoặc sử dụng sai mục đích.

Quy Định Về Quyền và Nghĩa Vụ Của Cư Dân

• Quyền lợi của cư dân:

  • Cư dân có quyền được tham gia vào việc quản lý và giám sát việc sử dụng tài sản chung của tòa nhà.

  • Cư dân có quyền yêu cầu chủ đầu tư và Ban Quản trị thực hiện bảo trì, bảo dưỡng các phần sở hữu chung và được thông báo về tình hình tài chính của tòa nhà.

• Nghĩa vụ của cư dân:

  • Cư dân phải đóng góp phí quản lý, bảo trì tòa nhà đúng hạn, cũng như thực hiện các nghĩa vụ liên quan đến việc sử dụng tài sản chung và bảo vệ an toàn, vệ sinh môi trường sống trong khu chung cư.

  • Cư dân phải tuân thủ các quy định nội bộ của chung cư về an ninh, trật tự, và các quy tắc trong sinh hoạt hàng ngày.

Quy Định Về Hợp Đồng Quản Lý Vận Hành

Thông tư quy định rằng các tòa nhà chung cư phải có hợp đồng quản lý vận hành được ký kết giữa Ban Quản trị và đơn vị quản lý vận hành. Hợp đồng này phải xác định rõ quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan trong việc quản lý, bảo trì, và sử dụng tài sản chung.

• Nội dung hợp đồng quản lý vận hành:

  • Quy trình vận hành tòa nhà, bảo trì các thiết bị, công trình chung.

  • Thời gian và mức phí quản lý, bảo trì.

  • Điều khoản về trách nhiệm và nghĩa vụ của các bên trong việc duy trì sự ổn định và an toàn của chung cư.

Quy Định Về Phòng Cháy Chữa Cháy

• Quy định an toàn phòng cháy chữa cháy: Các tòa nhà chung cư phải đảm bảo hệ thống phòng cháy chữa cháy đạt tiêu chuẩn và tuân thủ đúng các quy định về phòng cháy chữa cháy (PCCC) để bảo vệ an toàn cho cư dân.

• Nghiệm thu phòng cháy chữa cháy: Các công trình chung cư phải được kiểm tra, nghiệm thu hệ thống phòng cháy chữa cháy trước khi đưa vào sử dụng.

3. Các Điều Khoản Liên Quan Đến Việc Xử Phạt Vi Phạm

Thông tư cũng quy định rõ các hình thức xử lý vi phạm đối với các hành vi không tuân thủ các quy định về quản lý vận hành nhà chung cư. Các hành vi vi phạm có thể bị xử lý hành chính hoặc yêu cầu khắc phục thiệt hại.

• Vi phạm quản lý tài sản chung: Cư dân và Ban Quản trị có thể bị xử phạt nếu không tuân thủ quy định về bảo vệ và duy trì tài sản chung, gây ảnh hưởng đến môi trường sống của tòa nhà.

• Vi phạm trong việc sử dụng quỹ bảo trì: Nếu Ban Quản trị không sử dụng quỹ bảo trì đúng mục đích hoặc không công khai minh bạch, có thể bị xử lý theo quy định của pháp luật.