Đang góp mua căn hộ thì chuyển nhượng được không?

ĐÓNG GÓP MUA CĂN HỘ THÌ CHUYỂN NHƯỢNG ĐƯỢC KHÔNG

I. KHÁI NIỆM “CĂN HỘ ĐANG GÓP”

1. Định nghĩa cơ bản

“Căn hộ đang góp” là cách gọi phổ biến của thị trường để chỉ những căn hộ chưa được thanh toán đủ toàn bộ giá trị mua bán, và người mua đang thực hiện thanh toán theo hình thức trả góp định kỳ, có thể là:

• Góp vốn/đóng tiền theo tiến độ xây dựng (trường hợp mua trực tiếp từ chủ đầu tư).

• Vay vốn ngân hàng và trả góp hàng tháng (trường hợp mua có hỗ trợ tài chính).

Mặc dù cụm từ “đang góp” không xuất hiện trong luật định, nhưng nó phản ánh bản chất tài chính và nghĩa vụ đang diễn ra giữa người mua với bên bán, chủ đầu tư hoặc ngân hàng.

2. Phân loại căn hộ đang góp theo hình thức thanh toán

Căn hộ đang góp theo tiến độ thanh toán với chủ đầu tư

Đặc điểm:

• Áp dụng với căn hộ hình thành trong tương lai.

• Người mua ký Hợp đồng mua bán căn hộ thương mại (HĐMB) với chủ đầu tư.

• Thanh toán theo từng mốc tiến độ (ví dụ: khi đặt cọc, khi đổ sàn, khi cất nóc, khi bàn giao,…).

• Mỗi lần thanh toán thường chiếm từ 5% đến 30% giá trị căn hộ.

Ví dụ:

Anh C mua căn hộ trị giá 2,5 tỷ đồng. Hợp đồng quy định:

• Đặt cọc: 100 triệu.

• Đợt 1: 15% khi ký HĐMB.

• Đợt 2: 20% khi đổ sàn tầng 10.

• Đợt 3: 25% khi cất nóc.

• Đợt 4: 25% khi bàn giao nhà.

• Đợt cuối: 5% khi nhận sổ hồng.

=> Tại thời điểm đóng được 60% (1,5 tỷ), phần còn lại chưa thanh toán được gọi là phần “đang góp”.

Lưu ý:

• Căn hộ chưa có sổ hồng, chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu.

• Nếu muốn chuyển nhượng, phải được chủ đầu tư xác nhận và cho phép.

• Pháp lý chuyển nhượng gắn liền với việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán.

Căn hộ đang góp thông qua hình thức vay vốn ngân hàng

Đặc điểm:

• Áp dụng với cả căn hộ đã bàn giao hoặc căn hộ chưa có sổ hồng.

• Người mua vay vốn ngân hàng để thanh toán toàn bộ hoặc phần lớn giá trị hợp đồng.

• Căn hộ được dùng làm tài sản thế chấp tại chính ngân hàng tài trợ vốn.

Ví dụ:

Chị D mua căn hộ 3 tỷ đồng, có sổ hồng. Chị vay ngân hàng 2 tỷ, trả dần trong 15 năm. Mỗi tháng, chị trả góp 18 triệu (bao gồm gốc + lãi). Căn hộ này được xem là đang góp vì:

• Còn dư nợ tại ngân hàng.

• Tài sản đang bị thế chấp.

• Việc chuyển nhượng cần thông qua ngân hàng.

Lưu ý:

• Ngân hàng sẽ giữ sổ hồng bản chính cho đến khi tất toán khoản vay.

• Muốn bán/chuyển nhượng, cần được ngân hàng đồng ý và giải chấp tài sản hoặc làm thủ tục chuyển nợ sang người mua mới.

3. Đặc điểm pháp lý chung của căn hộ đang góp

Việc hiểu đúng bản chất “căn hộ đang góp” rất quan trọng vì:

• Ảnh hưởng đến quyền chuyển nhượng.

• Tác động đến quy trình pháp lý khi mua bán.

• Quyết định đến chiến lược tài chính và đầu tư.

• Giúp bên mua đánh giá được các rủi ro liên quan đến nghĩa vụ tài chính và sở hữu.

II. CHUYỂN NHƯỢNG CĂN HỘ ĐANG GÓP CÓ ĐƯỢC KHÔNG?

1. Câu trả lời ngắn gọn: Có thể chuyển nhượng

Căn hộ đang góp – dù chưa thanh toán hết tiền hoặc còn đang thế chấp ngân hàng – vẫn có thể được chuyển nhượng, nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện pháp lý và tài chính theo quy định hiện hành.

Tuy nhiên, do chưa hoàn tất nghĩa vụ thanh toán nên việc chuyển nhượng không thể thực hiện đơn phương mà phải có sự tham gia hoặc đồng ý của các bên liên quan như:

• Chủ đầu tư (đối với căn hộ mua theo tiến độ).

• Ngân hàng (đối với căn hộ có thế chấp).

• Cơ quan nhà nước (trong một số trường hợp làm thủ tục sang tên sổ hồng).

2. Căn cứ pháp lý

Một số quy định pháp luật liên quan đến chuyển nhượng căn hộ đang góp:

• Luật Nhà ở 2014 – Điều 118: Điều kiện mua bán, chuyển nhượng nhà ở.

• Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 – Điều 59: Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

• Thông tư 19/2016/TT-BXD – Quy định chi tiết về hợp đồng mua bán, chuyển nhượng căn hộ.

• Bộ luật Dân sự 2015 – Điều 317, 318, 321: Quyền của bên thế chấp tài sản.

• Quy định của ngân hàng cho vay hoặc nội quy của chủ đầu tư.

3. Các trường hợp chuyển nhượng cụ thể

Chuyển nhượng căn hộ đang góp được phân thành 2 nhóm chính tùy theo hình thức góp tiền:

Căn hộ đang góp theo tiến độ với chủ đầu tư (chưa có sổ hồng)

Có thể chuyển nhượng bằng cách: Chuyển nhượng hợp đồng mua bán (HĐMB).

Điều kiện:

• Căn hộ đã có Hợp đồng mua bán với chủ đầu tư.

• Đã thanh toán đủ số tiền đến thời điểm chuyển nhượng.

• Hợp đồng không bị ràng buộc “không được chuyển nhượng” trong thời gian ưu đãi, khuyến mãi.

• Được chủ đầu tư đồng ý và xác nhận việc chuyển nhượng.

Lưu ý:

• Chủ đầu tư thường thu phí hành chính cho việc xác nhận.

• Có thể phải nộp thuế thu nhập cá nhân 2% trên giá trị chuyển nhượng.

• Việc chuyển nhượng không công chứng tại phòng công chứng, mà thực hiện nội bộ với chủ đầu tư.

Ví dụ:

Anh T mua căn hộ từ chủ đầu tư, đã thanh toán 30% và đang đợi cất nóc. Anh T muốn chuyển nhượng lại cho chị Q. Cả hai đến chủ đầu tư làm thủ tục chuyển nhượng HĐMB. Sau khi được chấp thuận, chị Q ký tiếp phụ lục và thanh toán phần còn lại.

Căn hộ đang góp bằng vốn vay ngân hàng (có hoặc chưa có sổ hồng)

Có thể chuyển nhượng bằng cách: Giải chấp tài sản và mua bán thông thường hoặc chuyển nghĩa vụ trả nợ sang người mua mới (nếu ngân hàng chấp thuận).

Điều kiện:

• Ngân hàng đang giữ sổ hoặc hợp đồng thế chấp phải chấp thuận cho giao dịch.

• Khoản nợ phải được xử lý bằng một trong hai cách:

  • Bên bán trả hết nợ, ngân hàng giải chấp, sau đó mới chuyển nhượng.

  • Bên mua thanh toán khoản vay hoặc làm thủ tục nhận chuyển nghĩa vụ nợ.

Lưu ý:

• Quá trình có thể kéo dài do thủ tục với ngân hàng phức tạp.

• Có thể phát sinh chi phí tất toán, phí phạt trả nợ trước hạn (nếu có).

• Nếu đã có sổ hồng, hợp đồng mua bán phải được công chứng tại phòng công chứng.

Ví dụ:

Chị A mua căn hộ và vay ngân hàng 1,5 tỷ. Sau 2 năm trả nợ, chị còn nợ 1 tỷ. Chị muốn bán cho anh B. Ngân hàng đồng ý cho anh B thanh toán 1 tỷ để giải chấp. Sau khi có văn bản giải chấp, hai bên tiến hành công chứng mua bán và sang tên.

III. CÁC TRƯỜNG HỢP CHUYỂN NHƯỢNG VÀ THỦ TỤC CHI TIẾT

1. Trường hợp 1: Căn hộ đang góp theo tiến độ với chủ đầu tư (chưa có sổ hồng)

Đặc điểm:

• Mua trực tiếp từ chủ đầu tư.

• Đã ký hợp đồng mua bán căn hộ thương mại (HĐMB).

• Thanh toán một phần theo tiến độ, thường chưa nhận bàn giao.

• Chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng).

Thủ tục chuyển nhượng:

Bước 1: Kiểm tra điều kiện chuyển nhượng

• Hợp đồng không bị ràng buộc cấm chuyển nhượng (điều khoản khuyến mãi, chiết khấu…).

• Đã thanh toán đúng tiến độ (thường ít nhất 30%).

• Chủ đầu tư đã thực hiện nghĩa vụ tài chính với nhà nước (theo Điều 59 Luật Kinh doanh BĐS).

Bước 2: Nộp hồ sơ xin chuyển nhượng tại chủ đầu tư

Hồ sơ gồm:

• Đơn đề nghị chuyển nhượng.

• Hợp đồng mua bán hiện tại.

• CCCD/CMND, hộ khẩu của 2 bên.

• Biên lai thanh toán các đợt.

Bước 3: Ký Văn bản chuyển nhượng HĐMB

• Hai bên ký trực tiếp tại văn phòng chủ đầu tư.

• Chủ đầu tư xác nhận vào văn bản.

Bước 4: Chủ đầu tư cập nhật thông tin bên mua mới

• Bên mua mới có thể được ký phụ lục hợp đồng hoặc hợp đồng mới.

• Sau đó tiếp tục thanh toán theo tiến độ còn lại.

Bước 5: Nộp thuế, phí liên quan

• Thuế thu nhập cá nhân: 2% giá trị chuyển nhượng (bên bán chịu).

• Lệ phí hành chính (nếu có): từ vài trăm ngàn đến vài triệu đồng.

2. Trường hợp 2: Căn hộ có sổ hồng, nhưng đang thế chấp tại ngân hàng

Đặc điểm:

• Căn hộ đã có Giấy chứng nhận quyền sở hữu (sổ hồng).

• Đang được thế chấp tại ngân hàng vì chủ nhà vay vốn khi mua.

• Chủ sở hữu còn dư nợ.

Có 2 phương án xử lý:

Phương án A: Giải chấp – Chuyển nhượng

Bước 1: Yêu cầu ngân hàng xác nhận dư nợ

• Ngân hàng cung cấp giấy xác nhận số tiền cần tất toán.

• Hai bên mua – bán thống nhất số tiền cần trả.

Bước 2: Bên mua thanh toán khoản nợ để giải chấp

• Có thể thanh toán trực tiếp cho ngân hàng.

• Sau khi tất toán, ngân hàng trả lại sổ hồng và cấp giấy giải chấp.

Bước 3: Công chứng hợp đồng mua bán tại phòng công chứng

• Kèm giấy tờ cá nhân, giấy giải chấp, sổ hồng bản gốc.

Bước 4: Nộp thuế và làm thủ tục sang tên

• Thuế TNCN: 2% (thường do bên bán chịu).

• Lệ phí trước bạ: 0.5% (bên mua chịu).

• Sang tên tại Văn phòng Đăng ký đất đai (UBND quận/huyện).

Phương án B: Chuyển nhượng kèm chuyển nghĩa vụ vay

Điều kiện:

• Bên mua phải được ngân hàng xét duyệt hồ sơ tín dụng mới.

• Có khả năng tài chính, phù hợp điều kiện vay của ngân hàng.

Thủ tục:

• Bên mua làm hồ sơ vay vốn.

• Ngân hàng thẩm định → phê duyệt khoản vay.

• Ký hợp đồng tín dụng và thế chấp mới.

• Ngân hàng cập nhật lại thông tin chủ sở hữu khoản vay.

Ưu điểm: Không cần giải chấp trước → nhanh hơn.

Lưu ý: Không phải ngân hàng nào cũng cho phép hình thức này.

3. Trường hợp 3: Căn hộ chưa có sổ, đang vay ngân hàng và mua từ chủ đầu tư

Đặc điểm:

• Căn hộ mua trực tiếp từ chủ đầu tư.

• Chưa có sổ hồng.

• Đang được thế chấp hợp đồng mua bán tại ngân hàng.

Thủ tục chuyển nhượng:

Bước 1: Liên hệ ngân hàng

• Xin xác nhận số dư nợ và đề xuất phương án thanh toán hoặc chuyển nghĩa vụ vay.

Bước 2: Xin ý kiến chủ đầu tư

• Chủ đầu tư xác nhận việc cho phép chuyển nhượng HĐMB.

Bước 3: Bên mua thanh toán khoản vay còn lại hoặc đứng tên khoản vay

• Nếu thanh toán xong → ngân hàng giải chấp → chuyển nhượng như Trường hợp 1.

• Nếu nhận nợ thay → làm thủ tục chuyển khoản vay sang bên mua.

Bước 4: Thực hiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán tại chủ đầu tư

• Ký lại HĐMB hoặc phụ lục sang tên.

• Bên mua tiếp tục thanh toán và chờ nhận nhà/sổ hồng.

IV. CÁC GIẤY TỜ CẦN CHUẨN BỊ

1. Trường hợp: Chuyển nhượng căn hộ đang góp theo tiến độ với chủ đầu tư (chưa có sổ hồng)

Hồ sơ bên bán cần chuẩn bị:

1. Hợp đồng mua bán căn hộ (HĐMB) đã ký với chủ đầu tư (bản chính hoặc bản sao có công chứng).

2. Biên lai/phiếu thu/ủy nhiệm chi xác nhận đã thanh toán các đợt góp vốn cho chủ đầu tư.

3. Văn bản xác nhận tình trạng tài chính (nếu có) do chủ đầu tư cung cấp.

4. Giấy tờ tùy thân: CMND/CCCD + sổ hộ khẩu (hoặc giấy xác nhận cư trú).

5. Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân:

   • Đã kết hôn: Giấy đăng ký kết hôn.

   • Độc thân: Giấy xác nhận độc thân tại UBND phường/xã.

6. Văn bản đề nghị chuyển nhượng hợp đồng gửi chủ đầu tư.

7. Hợp đồng đặt cọc/chuyển nhượng (nếu có) – giữa bên bán và bên mua.

Hồ sơ bên mua cần chuẩn bị:

1. CMND/CCCD và sổ hộ khẩu/giấy xác nhận cư trú.

2. Giấy tờ xác nhận tình trạng hôn nhân (như bên bán).

3. Văn bản cam kết tiếp tục thanh toán theo tiến độ cũ.

4. Đơn đề nghị tiếp nhận chuyển nhượng HĐMB gửi chủ đầu tư.

2. Trường hợp: Chuyển nhượng căn hộ đang thế chấp tại ngân hàng (đã có sổ hồng)

Hồ sơ bên bán cần chuẩn bị:

1. Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ (sổ hồng) – bản gốc (do ngân hàng đang giữ).

2. Hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp với ngân hàng (bản sao).

3. Giấy xác nhận dư nợ hiện tại do ngân hàng cấp.

4. CMND/CCCD và hộ khẩu/sổ cư trú.

5. Giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận độc thân.

6. Văn bản đề nghị ngân hàng giải chấp hoặc chuyển nghĩa vụ vay.

Hồ sơ bên mua cần chuẩn bị:

1. CMND/CCCD, hộ khẩu/giấy xác nhận cư trú.

2. Giấy tờ chứng minh khả năng tài chính (sao kê ngân hàng, hợp đồng lao động, thu nhập… nếu muốn vay).

3. Giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận độc thân.

4. Hồ sơ vay vốn (nếu bên mua tiếp nhận khoản vay từ bên bán).

5. Hợp đồng đặt cọc mua bán căn hộ (nếu đã ký).

Hồ sơ gửi ngân hàng (nếu có):

• Văn bản đề nghị xử lý tài sản thế chấp.

• Đơn yêu cầu giải chấp, chuyển nhượng.

• Văn bản đồng ý từ cả 2 bên (bên bán & bên mua).

3. Trường hợp: Căn hộ chưa có sổ hồng, nhưng đang thế chấp tại ngân hàng

(Thường gặp khi căn hộ mới xây xong, chủ nhà vay ngân hàng để góp tiếp theo tiến độ)

Hồ sơ kết hợp cả 2 nhóm trên:

• Hợp đồng mua bán căn hộ.

• Xác nhận tiến độ thanh toán với chủ đầu tư.

• Hợp đồng tín dụng, thế chấp, xác nhận dư nợ.

• Biên bản 3 bên: Chủ đầu tư – người bán – người mua (nếu có).

• Hồ sơ ngân hàng yêu cầu để chuyển nhượng hoặc chuyển khoản vay.

Giấy tờ nộp cho cơ quan công chứng/sang tên (trong trường hợp đã có sổ hồng)

1. Sổ hồng bản chính (sau khi được giải chấp).

2. Hợp đồng mua bán có công chứng.

3. Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (mẫu 03/BĐS-TNCN).

4. Tờ khai lệ phí trước bạ (mẫu 01/LPTB).

5. Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất.

6. CMND/CCCD, hộ khẩu 2 bên.

7. Văn bản ủy quyền (nếu có).