Có thể cơi nới, đập thông căn hộ không?

CÓ THỂ CƠ NỚI, ĐẬP THÔNG CĂN HỘ KHÔNG

Nhiều cư dân khi mua căn hộ chung cư mong muốn tối ưu không gian sống bằng cách cơi nới hoặc đập thông giữa hai căn liền kề. Tuy nhiên, việc thay đổi kết cấu hay không gian bên trong căn hộ không phải lúc nào cũng được phép và cần tuân thủ chặt chẽ các quy định của pháp luật cũng như ban quản lý tòa nhà. Việc cơi nới không đúng quy chuẩn có thể ảnh hưởng đến kết cấu công trình, an toàn cháy nổ hoặc gây tranh chấp với các hộ xung quanh. Vậy có thể cơi nới, đập thông căn hộ hay không? Đoạn giới thiệu sau sẽ giúp bạn hiểu rõ những điều kiện, thủ tục và lưu ý quan trọng trước khi thực hiện bất kỳ thay đổi nào đối với không gian căn hộ chung cư.

I. Quy định pháp luật liên quan

1. Luật Nhà ở 2014

• Điều 6 – Nghiêm cấm hành vi chiếm dụng, sử dụng trái phép phần diện tích thuộc sở hữu chung hoặc sử dụng sai mục đích phần sở hữu riêng.

• Điều 101 – Cư dân không được tự ý thay đổi kết cấu chịu lực, thay đổi thiết kế phần sở hữu riêng khi chưa được phép.

• Cư dân có nghĩa vụ tuân thủ nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư và không được gây ảnh hưởng đến phần sở hữu chung, an toàn công trình, tiện ích chung và cư dân khác.

2. Nghị định 99/2015/NĐ-CP (Hướng dẫn Luật Nhà ở)

• Khoản 3, Điều 35: Cư dân muốn sửa chữa, cải tạo phần sở hữu riêng phải thông báo và được chấp thuận của Ban quản trị hoặc chủ đầu tư (nếu còn quản lý).

• Nếu sửa chữa làm thay đổi kết cấu chịu lực hoặc thiết kế ban đầu, phải xin phép cơ quan có thẩm quyền như Sở Xây dựng hoặc Phòng Quản lý đô thị.

• Quy định này nhằm kiểm soát các hành vi làm ảnh hưởng đến chất lượng và an toàn của cả tòa nhà.

3. Thông tư 02/2016/TT-BXD – Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư

• Điều 6 – Cư dân phải giữ nguyên hiện trạng phần sở hữu chung, không tự ý sửa chữa, thay đổi hoặc lấn chiếm.

• Điều 8 – Cư dân có quyền cải tạo phần sở hữu riêng nếu không làm ảnh hưởng đến kết cấu, phần sở hữu chung, và phải báo cáo, đăng ký với Ban quản lý hoặc Ban quản trị.

• Ban quản trị có quyền giám sát, yêu cầu dừng thi công nếu phát hiện vi phạm.

4. Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi 2020)

• Điều 89: Bất kỳ hoạt động cải tạo nào làm thay đổi kết cấu chịu lực, thay đổi mặt bằng, công năng đều phải có giấy phép xây dựng cải tạo.

• Nếu tự ý thi công mà không có phép sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP.

5. Nghị định 16/2022/NĐ-CP (Xử phạt vi phạm trong hoạt động xây dựng)

• Điều 15: Phạt tiền từ 15 triệu đến 60 triệu đồng đối với hành vi cải tạo nhà ở mà không có giấy phép khi thuộc diện bắt buộc.

• Ngoài ra, cư dân buộc phải khôi phục lại nguyên trạng ban đầu, chịu toàn bộ chi phí sửa chữa.

• Trường hợp gây hậu quả nghiêm trọng như hư hại kết cấu tòa nhà, tai nạn, cháy nổ có thể bị xử lý hình sự.

II. Trường hợp được đập thông hai căn hộ

.1. Căn hộ thuộc quyền sở hữu hợp pháp của cùng một chủ

• Người đề nghị đập thông phải có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hợp pháp đối với cả hai căn hộ liền kề, thường là sổ hồng hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà đất.

• Hai căn hộ có thể đứng tên cùng một cá nhân, vợ chồng, hoặc cùng một hộ gia đình theo quy định pháp luật.

• Việc sở hữu hợp pháp là cơ sở pháp lý quan trọng để được phép thực hiện đập thông, tránh tranh chấp với các bên khác.

2. Hai căn hộ liền kề hoặc nằm trên – dưới nhau

• Hai căn hộ muốn đập thông phải nằm sát nhau về mặt không gian: có thể là hai căn hộ nằm kế bên trên cùng một tầng hoặc hai căn hộ nằm chồng lên nhau (một căn trên tầng trên và một căn tầng dưới).

• Với căn hộ trên – dưới, việc đập thông thường được thực hiện qua việc phá dỡ một phần sàn bê tông hoặc tạo cầu thang nội bộ để kết nối hai tầng.

3. Phần tường đập thông không thuộc kết cấu chịu lực

• Phần tường muốn phá bỏ phải là tường ngăn nhẹ, không giữ vai trò chịu lực cho toàn bộ tòa nhà.

• Tường chịu lực bao gồm cột, dầm, sàn, vách lõi thang máy, vách ngăn kỹ thuật không được phép đục phá.

• Việc xác định tường chịu lực hay không phải được các kỹ sư xây dựng, kiến trúc sư có chuyên môn thẩm định rõ ràng trước khi thực hiện.

4. Không làm ảnh hưởng đến hệ thống kỹ thuật chung

• Việc đập thông không được làm ảnh hưởng đến hệ thống kỹ thuật dùng chung của tòa nhà như hệ thống cấp nước, điện, điều hòa, thông gió, hệ thống phòng cháy chữa cháy, hệ thống thoát hiểm.

• Nếu ảnh hưởng đến bất kỳ hệ thống kỹ thuật nào, cần phải có phương án sửa chữa, khắc phục đảm bảo an toàn và được sự đồng ý của ban quản trị hoặc chủ đầu tư.

5. Có bản vẽ thiết kế và phương án thi công được phê duyệt

• Chủ sở hữu căn hộ cần thuê đơn vị tư vấn xây dựng có đủ năng lực thực hiện bản vẽ thiết kế cải tạo chi tiết.

• Bản vẽ cần thể hiện rõ phần diện tích đập thông, kết cấu chịu lực và phương án thi công an toàn.

• Hồ sơ thiết kế cải tạo phải được gửi tới ban quản trị hoặc chủ đầu tư để xin phép, đồng thời có thể cần nộp cho cơ quan quản lý xây dựng để được cấp phép (tùy theo quy định địa phương).

6. Có sự đồng thuận và chấp thuận của ban quản trị hoặc chủ đầu tư

• Ban quản trị chung cư hoặc chủ đầu tư là những đơn vị chịu trách nhiệm quản lý vận hành tòa nhà, có quyền từ chối hoặc đồng ý việc đập thông căn hộ.

• Cư dân phải có văn bản đồng ý chính thức của ban quản trị hoặc chủ đầu tư trước khi tiến hành cải tạo.

• Việc này nhằm đảm bảo các quyền lợi chung, tránh ảnh hưởng đến cư dân khác và duy trì an toàn tòa nhà.

III. Các trường hợp không được phép

1. Đập phá, khoan cắt tường, cột, dầm chịu lực

• Tường chịu lực là thành phần quan trọng nhất giúp giữ vững kết cấu tòa nhà. Việc đập phá, khoan cắt làm thay đổi hoặc làm yếu kết cấu chịu lực có thể dẫn đến: Mất ổn định toàn bộ tòa nhà. Rủi ro sụp đổ, gây thiệt hại nghiêm trọng về người và tài sản. Cấm tuyệt đối mọi hành vi tự ý tháo dỡ, khoan đục các cột, dầm bê tông cốt thép hoặc sàn chịu lực.

2. Lấn chiếm, cơi nới phần diện tích sở hữu chung

• Phần sở hữu chung gồm hành lang, thang máy, ban công, logia, sân thượng, mái tôn chung, khu vực kỹ thuật, bãi đỗ xe…

• Việc mở rộng diện tích căn hộ bằng cách lấn chiếm những khu vực này là vi phạm pháp luật và nội quy quản lý tòa nhà, dẫn đến: Mất mỹ quan, giảm công năng sử dụng chung. Gây tranh chấp và ảnh hưởng quyền lợi cư dân khác.

• Việc cơi nới trái phép sẽ bị xử lý nghiêm, yêu cầu tháo dỡ và khôi phục hiện trạng.

3. Thay đổi thiết kế, bố trí mặt bằng gây ảnh hưởng hệ thống kỹ thuật chung

• Các hệ thống kỹ thuật chung như điện, nước, cấp thoát nước, thông gió, hệ thống phòng cháy chữa cháy (PCCC) đều được thiết kế đồng bộ theo bản vẽ xây dựng đã được duyệt.

• Việc đập phá, cải tạo ảnh hưởng đến các hệ thống này như chặn lối thoát hiểm, phá bỏ đường ống, ảnh hưởng đến thiết bị PCCC, hệ thống thông gió sẽ gây ra: Rủi ro cháy nổ, ngập nước, mất an toàn vận hành tòa nhà. Vi phạm quy định phòng cháy chữa cháy, có thể bị xử lý hình sự.

• Cấm mọi hành vi thay đổi hoặc can thiệp trái phép vào hệ thống kỹ thuật chung.

4. Lắp đặt, thay đổi hệ thống kỹ thuật, thiết bị không có phép

• Việc tự ý lắp đặt hệ thống điện, nước, điều hòa, camera, hệ thống báo cháy mà không thông báo hoặc được phép sẽ: Làm mất an toàn phòng cháy chữa cháy. Gây rò rỉ điện, nước, ảnh hưởng đến cư dân khác.

• Các thiết bị như dàn nóng điều hòa, bồn nước, ống thoát khí phải được lắp đặt đúng vị trí được phép.

5. Thi công không có giấy phép hoặc không báo cáo

• Khi cải tạo căn hộ nếu có thay đổi kết cấu hoặc thiết kế quan trọng mà không xin phép sẽ bị: Phạt hành chính từ 15 triệu đến 60 triệu đồng (theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP). Buộc phải dừng thi công, tháo dỡ, khôi phục hiện trạng.

• Thi công không báo cáo với Ban quản trị hoặc Ban quản lý cũng là vi phạm nội quy, có thể bị xử lý hành chính.

6. Gây ảnh hưởng tới cư dân khác

• Việc cải tạo gây tiếng ồn lớn, bụi bẩn, rung lắc kéo dài trong thời gian dài mà không có biện pháp hạn chế sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt và sức khỏe của cư dân khác.

• Không được để rác thải, vật liệu xây dựng bừa bãi, làm tắc nghẽn lối đi chung.

IV. Thủ tục xin phép sửa chữa, cải tạo căn hộ

1. Chuẩn bị hồ sơ xin phép

Chủ căn hộ cần chuẩn bị bộ hồ sơ đầy đủ, bao gồm:

• Đơn đề nghị sửa chữa, cải tạo căn hộ: Mẫu đơn do ban quản trị hoặc chủ đầu tư cung cấp hoặc theo mẫu chuẩn của cơ quan quản lý xây dựng.

• Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng): Bản sao công chứng để chứng minh quyền sở hữu căn hộ.

• Bản vẽ thiết kế cải tạo chi tiết: Do đơn vị tư vấn thiết kế có đủ năng lực thực hiện, thể hiện rõ phần sửa chữa, cải tạo, đập thông, kết cấu chịu lực, hệ thống kỹ thuật liên quan.

• Bản cam kết của chủ hộ về việc không làm ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực, hệ thống kỹ thuật và an toàn phòng cháy chữa cháy.

• Giấy phép xây dựng sửa chữa, cải tạo (nếu thuộc diện phải xin cấp phép theo quy định của cơ quan chức năng).

2. Nộp hồ sơ và xin chấp thuận

• Nộp hồ sơ cho ban quản trị hoặc chủ đầu tư chung cư: Đây là bước bắt buộc để xin phép sửa chữa trong phạm vi tòa nhà, đồng thời nhận được sự đồng ý và hướng dẫn cụ thể về quy định của tòa nhà.

• Nếu ban quản trị hoặc chủ đầu tư đồng ý, sẽ cấp giấy phép nội bộ hoặc văn bản chấp thuận cho việc sửa chữa.

• Trường hợp sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kết cấu hoặc diện tích căn hộ, hoặc khi quy định địa phương yêu cầu, phải nộp hồ sơ xin phép xây dựng tại UBND quận/huyện nơi có chung cư.

3. Cơ quan quản lý cấp phép xây dựng

• UBND quận/huyện sẽ thẩm định hồ sơ, kiểm tra tính hợp pháp và kỹ thuật của bản thiết kế.

• Nếu hồ sơ đạt yêu cầu, UBND sẽ cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo căn hộ.

• Thời gian giải quyết giấy phép thường dao động từ 15-30 ngày làm việc tùy theo quy định địa phương.

4. Thi công và giám sát

• Chủ căn hộ hoặc nhà thầu thi công phải tuân thủ đúng bản thiết kế và các quy định về an toàn xây dựng.

• Ban quản trị chung cư có quyền giám sát việc thi công để đảm bảo không ảnh hưởng đến phần sở hữu chung, kết cấu tòa nhà và an ninh chung.

• Trong quá trình thi công, cần đảm bảo vệ sinh công trường, hạn chế tiếng ồn và ảnh hưởng đến cư dân xung quanh.

5. Nghiệm thu và hoàn công

• Sau khi hoàn thành sửa chữa, cải tạo, chủ căn hộ cần thông báo để ban quản trị hoặc chủ đầu tư kiểm tra, nghiệm thu công trình.

• Trong một số trường hợp, chủ căn hộ cần làm thủ tục hoàn công với cơ quan quản lý xây dựng.

• Bàn giao lại mặt bằng sạch sẽ, không để lại vật liệu xây dựng gây ảnh hưởng đến sinh hoạt chung.

V. Hậu quả khi tự ý đập thông hoặc cơi nới trái phép

1. Hậu quả pháp lý

• Xử phạt hành chính: Theo quy định tại Nghị định 16/2022/NĐ-CP về xử phạt hành chính trong lĩnh vực xây dựng, hành vi tự ý sửa chữa, cải tạo công trình mà thuộc diện phải xin phép nhưng không thực hiện sẽ bị phạt tiền từ 15 triệu đến 60 triệu đồng tùy mức độ vi phạm. Ngoài phạt tiền, cá nhân vi phạm còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả như buộc tháo dỡ phần công trình vi phạm, khôi phục lại hiện trạng ban đầu.

• Buộc khôi phục nguyên trạng: Ban quản lý tòa nhà hoặc chính quyền có thẩm quyền sẽ yêu cầu cư dân ngừng thi công, tháo dỡ các phần cơi nới, đập thông trái phép và trả lại hiện trạng ban đầu. Mọi chi phí tháo dỡ và sửa chữa do người vi phạm chịu trách nhiệm hoàn toàn.

• Truy cứu trách nhiệm hình sự: Nếu việc cải tạo trái phép gây hậu quả nghiêm trọng như gây sập đổ, thiệt hại về người và tài sản, cá nhân có thể bị xử lý hình sự theo Điều 225 Bộ luật Hình sự về “Vi phạm quy định về xây dựng gây hậu quả nghiêm trọng”. Hình phạt có thể là phạt tiền, cải tạo không giam giữ hoặc tù giam tùy theo mức độ.

• Trách nhiệm bồi thường thiệt hại: Người vi phạm phải bồi thường thiệt hại cho các bên bị ảnh hưởng, gồm cả Ban quản trị, cư dân khác hoặc chủ đầu tư nếu gây tổn thất vật chất hoặc thiệt hại sức khỏe.

2. Hậu quả về an toàn kỹ thuật

• Mất ổn định kết cấu tòa nhà: Đập phá tường chịu lực, cột, dầm hoặc khoan cắt sai kỹ thuật làm suy yếu nền móng và các bộ phận chịu lực chính. Gây ra nguy cơ nứt nẻ, lún, sụp đổ cục bộ hoặc toàn bộ công trình, đe dọa trực tiếp đến tính mạng cư dân.

• Ảnh hưởng đến hệ thống kỹ thuật chung: Việc cải tạo làm ảnh hưởng hệ thống cấp thoát nước, điện, thông gió, phòng cháy chữa cháy (PCCC) có thể gây mất an toàn cháy nổ, ngập nước, hư hỏng hệ thống chung. Ví dụ như bị cắt hệ thống báo cháy, thay đổi đường ống thoát hiểm, làm tắc nghẽn đường thoát khí, làm giảm hiệu quả hoạt động kỹ thuật.

• Tăng nguy cơ cháy nổ và rò rỉ điện nước: Lắp đặt thiết bị không đúng kỹ thuật hoặc tự ý chỉnh sửa hệ thống điện có thể gây chập điện, cháy nổ. Hệ thống nước bị thay đổi hoặc làm sai có thể dẫn đến rò rỉ, gây hư hại các khu vực khác trong tòa nhà.

3. Hậu quả xã hội và cộng đồng cư dân

• Mất trật tự, gây tranh chấp: Việc tự ý cải tạo có thể dẫn đến tranh chấp giữa cư dân với Ban quản trị hoặc cư dân khác do ảnh hưởng không gian chung, tiếng ồn, bụi bẩn. Dễ tạo ra mâu thuẫn nội bộ, mất đoàn kết trong cộng đồng cư dân.

• Ảnh hưởng đến sinh hoạt và sức khỏe: Tiếng ồn kéo dài, bụi bẩn, rác thải trong quá trình thi công gây phiền toái, ảnh hưởng sức khỏe người dân, đặc biệt là trẻ nhỏ, người già và người có bệnh lý.

• Giảm giá trị căn hộ và tòa nhà: Các cải tạo không đồng bộ, mất an toàn làm giảm giá trị thị trường của căn hộ. Ảnh hưởng hình ảnh và uy tín của tòa nhà đối với người mua, thuê trong tương lai.

4. Hậu quả đối với quản lý và vận hành tòa nhà

• Khó khăn trong bảo trì, sửa chữa: Các công trình cải tạo trái phép làm thay đổi thiết kế, đường ống kỹ thuật gây khó khăn khi bảo trì hoặc sửa chữa hệ thống chung. Tăng chi phí vận hành, kéo dài thời gian sửa chữa, làm ảnh hưởng đến cư dân khác.

• Ảnh hưởng tiêu cực đến quản lý chung cư: Vi phạm quy định gây khó khăn cho Ban quản lý trong việc duy trì trật tự, an toàn. Làm giảm hiệu quả quản lý và uy tín của Ban quản trị, chủ đầu tư.