Bao lâu thì cần thanh toán đủ 100% giá trị căn hộ?

BAO LÂU THÌ CẦN THANH TOÁN ĐỦ 100% GIÁ TRỊ CĂN HỘ

Khi mua căn hộ, đặc biệt là căn hộ hình thành trong tương lai, người mua thường không phải thanh toán toàn bộ số tiền ngay từ đầu mà sẽ được chia thành nhiều đợt theo tiến độ xây dựng hoặc theo thỏa thuận với chủ đầu tư. Tuy nhiên, một câu hỏi phổ biến là: Bao lâu thì người mua phải thanh toán đủ 100% giá trị căn hộ? Trên thực tế, thời gian thanh toán có thể kéo dài từ vài tháng đến vài năm, tùy vào giai đoạn mua (sớm hay sát bàn giao), quy định pháp luật, và chính sách của từng dự án. Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn hiểu rõ quy trình thanh toán chuẩn khi mua căn hộ, các mốc thanh toán quan trọng, cũng như lưu ý để chuẩn bị tài chính hợp lý, tránh bị phạt do chậm tiến độ hoặc phát sinh chi phí không lường trước.

I. Thanh toán theo tiến độ xây dựng dự án (đối với căn hộ hình thành trong tương lai)

1. Khái quát

Đối với các dự án bất động sản đang trong giai đoạn xây dựng (còn gọi là căn hộ hình thành trong tương lai), khách hàng sẽ không thanh toán toàn bộ 100% giá trị căn hộ ngay lúc ký hợp đồng mà được chia nhỏ theo từng giai đoạn xây dựng cụ thể của dự án. Hình thức này giúp giảm áp lực tài chính cho người mua và đồng thời bảo đảm tính minh bạch trong việc giải ngân của chủ đầu tư.

2. Các đợt thanh toán phổ biến

Tiến độ thanh toán thường được chia thành nhiều đợt, ví dụ:

3. Thời gian thanh toán

• Quá trình thanh toán thường kéo dài từ 12 đến 36 tháng, phụ thuộc vào tiến độ xây dựng và quy mô dự án.

• Thời gian thanh toán sẽ được ghi rõ trong hợp đồng mua bán và phụ lục kèm theo, đảm bảo khách hàng và chủ đầu tư có căn cứ thực hiện đúng tiến độ.

4. Ưu điểm của phương thức thanh toán theo tiến độ

• Giảm áp lực tài chính: Khách hàng không cần thanh toán toàn bộ giá trị ngay từ đầu, dễ dàng huy động vốn và chuẩn bị tài chính dần dần.

• Minh bạch, giảm rủi ro: Thanh toán theo tiến độ giúp khách hàng theo dõi sát sao tiến độ thi công, tránh trường hợp đóng tiền trước nhưng dự án chậm hoặc không triển khai đúng cam kết.

• Thường đi kèm các chính sách ưu đãi vay vốn: Nhiều chủ đầu tư kết hợp gói vay ưu đãi ngân hàng giúp khách hàng dễ dàng tiếp cận nguồn vốn.

5. Lưu ý quan trọng khi thanh toán theo tiến độ

• Tuân thủ đúng tiến độ thanh toán trong hợp đồng: Tránh chậm trễ dẫn đến phát sinh phí phạt hoặc mất quyền lợi.

• Kiểm tra tiến độ xây dựng thực tế: Trước khi thanh toán đợt tiếp theo, nên yêu cầu chủ đầu tư hoặc đơn vị quản lý dự án cung cấp chứng từ, báo cáo tiến độ.

• Đảm bảo có giấy tờ thanh toán rõ ràng: Mỗi lần thanh toán, khách hàng cần nhận được biên nhận hoặc hóa đơn hợp lệ từ chủ đầu tư để làm bằng chứng giao dịch.

• Tìm hiểu kỹ về chính sách hỗ trợ vay vốn: Nếu sử dụng gói vay ưu đãi của chủ đầu tư, cần nắm rõ thời hạn vay, lãi suất ưu đãi và nghĩa vụ trả nợ.

II. Thanh toán khi căn hộ đã hoàn thiện (căn hộ đã xây xong, sẵn sàng bàn giao)

1. Tổng quan về hình thức thanh toán

Khi căn hộ đã hoàn thiện hoặc gần hoàn thiện, tức là dự án đã xây xong phần thô, hoàn thiện nội thất cơ bản hoặc hoàn tất các hạng mục quan trọng và sẵn sàng bàn giao cho khách hàng, hình thức thanh toán sẽ diễn ra nhanh hơn so với căn hộ hình thành trong tương lai.

Khách hàng thường phải thanh toán phần lớn hoặc toàn bộ giá trị căn hộ trong thời gian ngắn, bởi lúc này tài sản đã có thể sử dụng hoặc chuyển nhượng được.

2. Tiến độ và thời hạn thanh toán phổ biến

• Thanh toán bước đầu (đặt cọc giữ chỗ): Thường là từ 5% – 10% giá trị căn hộ, nhằm xác nhận quyền mua và giữ căn hộ.

• Thanh toán đợt chính (ký hợp đồng mua bán): Khi ký hợp đồng chính thức, khách hàng sẽ thanh toán thêm khoảng 30% – 40% giá trị căn hộ. Đây là đợt thanh toán quan trọng nhất, vì hợp đồng sẽ quy định rõ quyền và nghĩa vụ của các bên.

• Thanh toán đợt tiếp theo: Trong vòng 30-60 ngày sau hợp đồng, khách hàng phải thanh toán tiếp 40% – 50% giá trị căn hộ, nhằm hoàn thành phần lớn số tiền mua nhà.

• Thanh toán khi nhận nhà: Khoảng 5% – 10% giá trị căn hộ sẽ được thanh toán khi chủ đầu tư bàn giao nhà cho khách hàng.

• Thanh toán phí bảo trì: Thông thường khoảng 2% giá trị căn hộ, phí này được đóng một lần khi nhận bàn giao sổ hồng hoặc sổ đỏ, dùng để bảo trì chung cư trong tương lai.

• Thời gian thanh toán toàn bộ: Tổng thời gian thanh toán đủ 100% giá trị căn hộ thường kéo dài từ 1 đến 3 tháng kể từ khi ký hợp đồng mua bán, tùy theo thỏa thuận trong hợp đồng và khả năng tài chính của khách hàng.

3. Các khoản chi phí kèm theo cần lưu ý

Ngoài số tiền mua căn hộ, khách hàng còn phải thanh toán các khoản sau:

• Phí bảo trì chung cư (2% giá trị căn hộ): Đóng một lần khi nhận bàn giao sổ hồng, là khoản tiền dùng để bảo trì, sửa chữa chung cư về sau. Đây là khoản bắt buộc theo quy định pháp luật.

• Thuế VAT: Được tính theo quy định, thường đã bao gồm trong giá bán, tuy nhiên cần kiểm tra rõ hợp đồng để tránh nhầm lẫn.

• Thuế thu nhập cá nhân: Nếu là bên bán cá nhân, có thể phát sinh thuế thu nhập cá nhân. Nếu mua bán qua chủ đầu tư hoặc công ty, thường sẽ không có khoản này.

• Phí sang tên sổ đỏ: Phí này do bên mua hoặc bên bán chịu theo thỏa thuận, liên quan đến chi phí làm thủ tục sang tên quyền sở hữu.

• Phí quản lý, dịch vụ: Nếu có, sẽ được quy định trong hợp đồng hoặc thỏa thuận riêng.

4. Ưu điểm của việc thanh toán căn hộ đã hoàn thiện

• Nhanh chóng nhận nhà: Khi hoàn tất thanh toán, khách hàng có thể nhận nhà và sử dụng ngay, thuận tiện cho việc chuyển đến hoặc cho thuê.

• Giảm rủi ro dự án: Vì căn hộ đã hoàn thiện hoặc gần hoàn thiện, rủi ro về chậm tiến độ, thay đổi thiết kế hay pháp lý thường thấp hơn.

• Dễ dàng hoàn tất thủ tục pháp lý: Thanh toán gần đủ 100% giúp đẩy nhanh quá trình cấp sổ hồng, sổ đỏ cho khách hàng.

• Tiết kiệm thời gian theo dõi tiến độ xây dựng: Khách hàng không phải lo lắng về tiến độ xây dựng như với căn hộ hình thành trong tương lai.

5. Rủi ro và lưu ý quan trọng

• Kiểm tra kỹ chất lượng căn hộ: Trước khi thanh toán đợt cuối hoặc nhận nhà, khách hàng nên trực tiếp kiểm tra hiện trạng căn hộ, hệ thống điện nước, cửa, tường, sàn, nội thất… để phát hiện lỗi, sai sót và yêu cầu chủ đầu tư sửa chữa.

• Xem xét kỹ hợp đồng mua bán: Đặc biệt là điều khoản thanh toán, bàn giao, bảo hành, trách nhiệm của các bên khi có tranh chấp.

• Chuẩn bị tài chính đầy đủ: Thanh toán số tiền lớn trong thời gian ngắn có thể gây áp lực tài chính, vì vậy cần lên kế hoạch rõ ràng và dự phòng.

• Giữ lại toàn bộ giấy tờ thanh toán: Biên lai, hóa đơn, hợp đồng, biên bản bàn giao nhà… để làm bằng chứng khi cần thiết.

• Chú ý điều khoản phạt chậm thanh toán: Tránh việc chậm trễ thanh toán dẫn đến phát sinh lãi phạt hoặc mất quyền lợi.

6. Thanh toán khi vay vốn ngân hàng

• Giải ngân từng đợt: Ngân hàng sẽ giải ngân theo từng đợt phù hợp với tiến độ thanh toán hợp đồng mua bán và tiến độ bàn giao căn hộ.

• Chuẩn bị hồ sơ vay vốn: Bao gồm hợp đồng mua bán, giấy tờ cá nhân, chứng minh thu nhập, giấy tờ pháp lý dự án.

• Đảm bảo phối hợp chặt chẽ với ngân hàng và chủ đầu tư: Để thủ tục giải ngân diễn ra suôn sẻ, tránh trễ hạn thanh toán dẫn đến phí phạt hoặc hủy hợp đồng.

• Thanh toán đủ phần vốn tự có: Ngoài số tiền vay ngân hàng, khách hàng cần chuẩn bị phần vốn tự có theo quy định của ngân hàng và hợp đồng mua bán.

III. Thời hạn thanh toán trong hợp đồng mua bán

1. Khái quát

Thời hạn thanh toán trong hợp đồng mua bán căn hộ là mốc thời gian quy định rõ khách hàng phải hoàn thành các đợt thanh toán theo thỏa thuận với chủ đầu tư. Đây là một trong những điều khoản quan trọng đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của cả hai bên, đồng thời giúp quá trình giao dịch diễn ra minh bạch, có tổ chức.

2. Các quy định thường gặp về thời hạn thanh toán

• Thời hạn thanh toán từng đợt: Hợp đồng sẽ phân chia tổng số tiền mua căn hộ thành nhiều đợt thanh toán, mỗi đợt có tỷ lệ phần trăm và thời hạn cụ thể (ví dụ: trong vòng 7 ngày, 30 ngày kể từ ngày ký hợp đồng hoặc đạt đến tiến độ xây dựng nhất định).

• Hạn cuối thanh toán: Mỗi đợt sẽ có hạn cuối để khách hàng thanh toán đủ số tiền quy định. Việc thanh toán chậm sau hạn này có thể bị tính phí phạt hoặc xử lý theo điều khoản hợp đồng.

• Thời gian tổng kết thanh toán: Toàn bộ giá trị căn hộ cần được thanh toán trong một khoảng thời gian cụ thể, thường không quá 12 tháng với căn hộ hình thành trong tương lai hoặc nhanh hơn với căn hộ đã hoàn thiện.

3. Hình thức quy định trong hợp đồng

• Lịch trình thanh toán chi tiết: Hợp đồng mua bán thường kèm theo phụ lục hoặc bảng tiến độ thanh toán chi tiết, ghi rõ tỷ lệ phần trăm, số tiền, thời hạn và điều kiện thanh toán (ví dụ: đạt đến một cột mốc xây dựng cụ thể).

• Điều kiện thanh toán: Có thể yêu cầu khách hàng thanh toán kèm theo các điều kiện như nhận biên bản nghiệm thu, giấy chứng nhận quyền sở hữu, bàn giao nhà…

• Chính sách phạt chậm thanh toán: Nếu khách hàng không thanh toán đúng hạn, hợp đồng sẽ quy định mức phạt, lãi suất chậm thanh toán, hoặc các biện pháp xử lý khác.

4. Tác động của thời hạn thanh toán đến người mua

• Giúp người mua chuẩn bị tài chính đúng hạn: Việc biết rõ thời hạn thanh toán giúp người mua có kế hoạch tài chính cụ thể, tránh bị động hoặc mất khả năng thanh toán.

• Tránh tranh chấp pháp lý: Tuân thủ đúng thời hạn trong hợp đồng giúp tránh rắc rối về pháp lý, tranh chấp với chủ đầu tư hoặc bên bán.

• Duy trì quyền lợi mua bán: Thanh toán đúng hạn đảm bảo quyền sở hữu căn hộ, tránh mất tiền cọc hoặc bị hủy hợp đồng.

5. Lưu ý khi ký hợp đồng về thời hạn thanh toán

• Đọc kỹ và hiểu rõ các điều khoản: Đặc biệt lưu ý các mốc thời gian, tỷ lệ thanh toán, điều kiện áp dụng phạt.

• Thương lượng nếu cần thiết: Nếu thấy thời hạn thanh toán quá gấp hoặc không phù hợp, khách hàng có thể thương lượng với chủ đầu tư để có lịch thanh toán linh hoạt hơn.

• Đảm bảo có văn bản xác nhận: Mọi thỏa thuận về thay đổi thời hạn thanh toán cần được ghi nhận bằng văn bản và ký xác nhận hai bên.

IV. Các quy định về chậm thanh toán và phạt vi phạm

1. Khái niệm chậm thanh toán

Chậm thanh toán là hành vi không thực hiện đúng cam kết về thời điểm và số tiền thanh toán được quy định trong hợp đồng mua bán căn hộ giữa bên mua và chủ đầu tư. Điều này có thể xảy ra do người mua:

• Không chuẩn bị kịp tài chính;

• Chờ ngân hàng giải ngân nhưng chậm;

• Hoặc gặp sự cố khách quan (bệnh tật, mất việc, lý do bất khả kháng…).

Dù lý do là gì, chậm thanh toán thường bị xem là vi phạm hợp đồng và sẽ dẫn đến hậu quả tài chính, pháp lý.

2. Quy định cụ thể trong hợp đồng về xử lý chậm thanh toán

Lãi phạt chậm thanh toán

Khi người mua chậm thanh toán quá thời hạn quy định, chủ đầu tư có quyền tính phí phạt chậm thanh toán. Mức phạt thường được tính theo công thức:

Lãi phạt = (Số tiền chậm thanh toán) × (Mức lãi suất phạt/ngày) × (Số ngày chậm)

Ví dụ minh họa:

• Người mua chậm thanh toán 100 triệu trong 10 ngày;

• Lãi phạt là 0,05%/ngày;

• Tổng lãi phạt = 100.000.000 × 0,05% × 10 = 5.000.000 VNĐ

Mức phạt phổ biến trên thị trường:
0,05% – 0,1%/ngày hoặc 150% lãi suất cơ bản của Ngân hàng Nhà nước.

Gia hạn thanh toán (nếu có)

Một số hợp đồng cho phép gia hạn thêm thời gian thanh toán (thường từ 7 – 15 ngày) nhưng vẫn tính lãi phạt. Quá thời gian này mà người mua chưa thanh toán sẽ bị xem là vi phạm nghiêm trọng.

Vi phạm nghiêm trọng – Hủy hợp đồng

• Nếu người mua tiếp tục không thanh toán sau thời gian gia hạn, chủ đầu tư có quyền: Chấm dứt hợp đồng mua bán đơn phương, không hoàn lại khoản đã thanh toán (hoặc chỉ hoàn lại một phần sau khi trừ các chi phí, tiền phạt), tái bán căn hộ cho người khác.
• Một số hợp đồng còn quy định: “Nếu bên mua chậm thanh toán quá 60 ngày mà không có lý do hợp lý, bên bán có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và toàn bộ số tiền đã thanh toán sẽ không được hoàn lại.”

3. Trường hợp được miễn hoặc giảm phạt

Các hợp đồng chuyên nghiệp thường có điều khoản nêu rõ: trong trường hợp chậm thanh toán do sự kiện bất khả kháng (như thiên tai, dịch bệnh, chiến tranh, hoặc ngân hàng lỗi hệ thống…), người mua có thể được:

• Gia hạn thời gian thanh toán không phạt;

• Miễn hoặc giảm lãi phạt, nếu có bằng chứng xác minh nguyên nhân chính đáng;

• Tuy nhiên, điều kiện bắt buộc là: phải có thông báo bằng văn bản, gửi kèm chứng từ và được chủ đầu tư chấp thuận bằng văn bản.

4. Các lưu ý quan trọng dành cho người mua

• Để tránh rơi vào tình huống bị phạt hoặc mất quyền lợi khi chậm thanh toán, người mua nên:
• Đọc kỹ điều khoản hợp đồng: Xác định rõ các mốc thanh toán, lãi phạt, mức phạt tối đa, điều kiện chủ đầu tư được hủy hợp đồng.
• Chủ động về tài chính: Có kế hoạch chuẩn bị nguồn tiền sẵn hoặc làm việc sớm với ngân hàng nếu cần vay.
• Liên hệ trước nếu biết sẽ chậm: Nếu dự đoán không kịp thanh toán, nên gửi văn bản thông báo cho chủ đầu tư trước thời hạn.
• Xin điều chỉnh lịch thanh toán nếu cần: Một số chủ đầu tư linh hoạt cho phép đàm phán điều chỉnh tiến độ, nhưng phải thực hiện bằng phụ lục hợp đồng có giá trị pháp lý.
• Giữ biên lai và xác nhận: Luôn lưu giữ biên lai, phiếu chuyển khoản, email xác nhận thanh toán đúng hạn để bảo vệ quyền lợi nếu phát sinh tranh chấp.

5. Ví dụ quy định cụ thể trong hợp đồng (mẫu)

Điều 8 – Xử lý chậm thanh toán

Trường hợp Bên Mua chậm thanh toán bất kỳ khoản tiền nào theo đúng tiến độ quy định tại Phụ lục 01, Bên Mua sẽ chịu lãi phạt chậm thanh toán là 0,05%/ngày tính trên số tiền chậm thanh toán và số ngày chậm thực tế.

Nếu Bên Mua chậm thanh toán trên 30 ngày, Bên Bán có quyền:

• Tạm ngưng thực hiện các nghĩa vụ tiếp theo;

• Yêu cầu Bên Mua thanh toán toàn bộ số tiền còn lại ngay lập tức;

• Hoặc đơn phương chấm dứt hợp đồng và hoàn trả cho Bên Mua khoản tiền đã thanh toán sau khi trừ đi lãi phạt, chi phí phát sinh và bồi thường thiệt hại (nếu có).

V. Thanh toán khi vay vốn ngân hàng

1. Các hình thức vay mua nhà phổ biến

• Vay thế chấp bằng chính căn hộ định mua: Phổ biến nhất, áp dụng cho cả căn hộ đang xây và đã hoàn thiện.

• Vay tín chấp/ thế chấp bằng tài sản khác: Dành cho người có sẵn tài sản bảo đảm (ví dụ nhà, đất khác).

• Vay theo gói ưu đãi chủ đầu tư hợp tác với ngân hàng: Thường có ưu đãi lãi suất 0% trong thời gian đầu.

2. Quy trình thanh toán khi vay ngân hàng

Bước 1: Ký hợp đồng cọc hoặc hợp đồng mua bán với chủ đầu tư

• Người mua cần ký hợp đồng để có cơ sở vay vốn.

Bước 2: Nộp hồ sơ vay vốn ngân hàng

• Gồm giấy tờ cá nhân, hồ sơ tài chính, hợp đồng mua bán căn hộ…

• Ngân hàng thẩm định và ra quyết định cho vay.

Bước 3: Ký hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp

• Nếu căn hộ đang xây, ngân hàng sẽ ký hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai.

Bước 4: Ngân hàng giải ngân theo tiến độ

• Ngân hàng thanh toán cho chủ đầu tư theo từng đợt, dựa trên: Lịch thanh toán trong hợp đồng, xác nhận tiến độ xây dựng của chủ đầu tư hồ sơ pháp lý được ngân hàng kiểm soát chặt.

Bước 5: Người mua trả góp định kỳ

• Người vay trả lãi và gốc hằng tháng cho ngân hàng theo hợp đồng tín dụng đã ký.

3. Một số rủi ro cần tránh

• Giải ngân chậm → bị phạt chậm thanh toán với chủ đầu tư
  Khắc phục: ký trước thỏa thuận 3 bên (chủ đầu tư – ngân hàng – người mua).

• Không đủ năng lực tài chính trả nợ gốc và lãi
  Khắc phục: tính toán kỹ khả năng tài chính, chỉ vay tối đa 50–70% giá trị căn hộ.

• Chưa hiểu rõ lãi suất sau ưu đãi
  Khắc phục: hỏi rõ cách tính lãi và mức lãi suất sau thời gian ưu đãi để tránh “sốc” tài chính.