Chung cư thường xuyên bảo trì những hạng mục nào?

CHUNG CƯ THƯỜNG XUYÊN BẢO TRÌ NHỮNG HẠNG MỤC NÀO

I. Hệ thống điện

1. Kiểm tra và bảo trì hệ thống điện tổng

• Kiểm tra bảng điện chính và tủ điện phân phối: Đây là trung tâm điều khiển điện năng cho toàn bộ chung cư, cần được kiểm tra thường xuyên để phát hiện các dấu hiệu quá tải, chập cháy, hư hỏng aptomat (cầu dao tự động), công tắc và các thiết bị đóng cắt điện khác. Việc này giúp đảm bảo nguồn điện ổn định và an toàn.

• Kiểm tra hệ thống dây dẫn điện: Dây dẫn điện bị lão hóa, tróc vỏ hoặc tiếp xúc kém có thể gây ra chập cháy. Do đó, việc kiểm tra định kỳ hệ thống dây điện giúp phát hiện các điểm nguy hiểm và xử lý kịp thời, tránh sự cố nghiêm trọng.

• Đo điện trở tiếp đất: Hệ thống tiếp đất giúp bảo vệ cư dân tránh bị điện giật khi có sự cố điện. Đo kiểm điện trở tiếp đất định kỳ đảm bảo hệ thống tiếp đất hoạt động hiệu quả, giữ an toàn cho người và thiết bị điện.

2. Bảo trì hệ thống chiếu sáng

• Thay thế bóng đèn hỏng hoặc giảm sáng: Ánh sáng không đầy đủ ở các hành lang, cầu thang, bãi đỗ xe và các khu vực công cộng có thể gây nguy hiểm cho cư dân, dễ xảy ra trượt ngã hoặc va chạm. Việc thay thế kịp thời bóng đèn đảm bảo chiếu sáng liên tục và đầy đủ.

• Vệ sinh thiết bị chiếu sáng: Bóng đèn, máng đèn bị bụi bẩn làm giảm hiệu quả chiếu sáng. Việc lau chùi, vệ sinh định kỳ giúp ánh sáng phát ra tốt hơn, đồng thời kéo dài tuổi thọ thiết bị.

• Bảo dưỡng hệ thống đèn sự cố và đèn thoát hiểm: Đây là hệ thống chiếu sáng quan trọng giúp cư dân an toàn thoát hiểm khi mất điện hoặc có sự cố. Cần kiểm tra pin dự phòng, hệ thống điện riêng cho đèn sự cố luôn trong tình trạng hoạt động tốt.

3. Kiểm tra thiết bị điện tại khu vực chung

• Thang máy: Bảo trì hệ thống điện thang máy gồm motor, tủ điều khiển, bảng điện, hệ thống đèn trong cabin và ở các tầng nhằm đảm bảo thang máy vận hành an toàn, không xảy ra sự cố gián đoạn hoặc chập cháy.

• Hệ thống bơm nước và quạt thông gió: Kiểm tra điện nguồn cung cấp cho các thiết bị này giúp duy trì hoạt động liên tục, đảm bảo cung cấp nước và lưu thông không khí cho các khu vực trong chung cư.

• Hệ thống báo cháy tự động: Kiểm tra hệ thống dây điện, pin dự phòng, cảm biến báo cháy đảm bảo tín hiệu được truyền kịp thời, giúp phát hiện sớm nguy cơ cháy nổ.

4. Đảm bảo an toàn điện

• Trang bị thiết bị bảo vệ điện: Các thiết bị như aptomat chống giật (RCCB), aptomat chống quá tải, ngắt mạch kịp thời được kiểm tra và thay thế khi hư hỏng nhằm ngăn chặn các sự cố về điện nguy hiểm.

• Quản lý và hướng dẫn sử dụng điện an toàn: Ban quản lý chung cư cần tuyên truyền, hướng dẫn cư dân sử dụng điện đúng cách, không tự ý thay đổi hệ thống điện trong căn hộ, tránh sử dụng thiết bị điện công suất lớn không phù hợp.

• Xử lý sự cố điện nhanh chóng: Khi có sự cố mất điện, chập cháy hoặc thiết bị hỏng hóc, ban quản lý phải có đội ngũ kỹ thuật hoặc hợp tác với nhà thầu chuyên nghiệp để xử lý nhanh, đảm bảo an toàn cho cư dân và hạn chế thiệt hại.

II. Hệ thống nước

1. Bảo trì đường ống nước sạch

• Kiểm tra rò rỉ: Thường xuyên kiểm tra các đường ống nước trong toàn bộ chung cư, đặc biệt ở các vị trí nối, van khóa để phát hiện sớm hiện tượng rò rỉ gây lãng phí nước và nguy cơ hư hỏng kết cấu.

• Sửa chữa và thay thế ống cũ: Những đoạn ống bị ăn mòn, nứt, vỡ hoặc có dấu hiệu hao mòn cần được thay thế kịp thời để tránh rò rỉ nước và hư hại lan rộng.

• Vệ sinh, súc rửa đường ống: Thực hiện định kỳ để loại bỏ cặn bẩn, bùn đất tích tụ bên trong ống, đảm bảo chất lượng nước sạch khi đến tay cư dân.

2. Bảo trì hệ thống cấp nước

• Kiểm tra bể chứa nước: Vệ sinh bể chứa nước định kỳ, kiểm tra độ kín, đảm bảo không có vi khuẩn, rong rêu phát triển gây ô nhiễm nguồn nước.

• Bảo dưỡng máy bơm nước: Kiểm tra và bảo trì các máy bơm nước để đảm bảo hoạt động ổn định, không bị quá tải hoặc hư hỏng, ảnh hưởng đến áp lực nước trong toàn bộ tòa nhà.

• Kiểm tra van, đồng hồ nước: Đảm bảo van nước hoạt động trơn tru, đồng hồ đo nước chính xác để kiểm soát lượng tiêu thụ và phát hiện sự cố rò rỉ.

3. Bảo trì hệ thống thoát nước và xử lý nước thải

• Vệ sinh hố ga, cống thoát nước: Thường xuyên làm sạch các hố ga, hệ thống cống thoát nước để ngăn ngừa tắc nghẽn, úng ngập gây ảnh hưởng tới môi trường sống và hư hại kết cấu công trình.

• Kiểm tra hệ thống xử lý nước thải: Đảm bảo các hệ thống xử lý nước thải hoạt động hiệu quả, không gây ô nhiễm nguồn nước và môi trường xung quanh.

• Bảo trì hệ thống thoát nước mưa: Vệ sinh, thông thoáng hệ thống ống thoát nước mưa để tránh tình trạng ngập úng khi mưa lớn.

4. Kiểm soát chất lượng nước

• Thường xuyên lấy mẫu nước: Kiểm tra chất lượng nước đầu vào và nước trong bể chứa để đảm bảo nước sinh hoạt đạt tiêu chuẩn an toàn vệ sinh.

• Phối hợp với các đơn vị cung cấp nước: Giám sát nguồn nước cung cấp từ công ty cấp nước để phát hiện và xử lý kịp thời các vấn đề về chất lượng nước.

III. Hệ thống phòng cháy chữa cháy (PCCC)

1. Kiểm tra và bảo dưỡng thiết bị PCCC

• Bình chữa cháy: Kiểm tra định kỳ áp suất, trọng lượng, đảm bảo bình còn hoạt động tốt và đầy đủ chất chữa cháy bên trong. Thay thế hoặc nạp lại bình khi hết hạn sử dụng hoặc mất áp suất. Đặt bình chữa cháy ở vị trí dễ thấy, dễ lấy trong các khu vực công cộng như hành lang, tầng hầm, sảnh chung.

• Hệ thống đầu phun sprinkler: Vệ sinh và kiểm tra các đầu phun để đảm bảo không bị tắc nghẽn hoặc hư hỏng. Kiểm tra áp lực nước trong hệ thống và van đóng mở để đảm bảo hoạt động chính xác khi có cháy.

• Hệ thống báo cháy tự động: Kiểm tra cảm biến khói, cảm biến nhiệt và các thiết bị báo cháy để đảm bảo nhận diện kịp thời khi xảy ra cháy. Kiểm tra hệ thống âm thanh báo động để cư dân dễ dàng nghe thấy và phản ứng nhanh. Thử nghiệm hệ thống thường xuyên để đảm bảo tính năng hoạt động liên tục, nhất là khi mất điện.

• Hệ thống cứu hỏa phụ trợ: Kiểm tra các họng nước chữa cháy, vòi cứu hỏa, bơm chữa cháy, thang cứu hộ… đảm bảo luôn trong trạng thái sẵn sàng sử dụng.

2. Kiểm tra hệ thống điện liên quan đến PCCC

• Đảm bảo hệ thống điện cung cấp cho thiết bị PCCC luôn ổn định.

• Kiểm tra pin dự phòng và nguồn điện tự động dự phòng để hệ thống hoạt động khi mất điện.

3. Đào tạo và tập huấn PCCC cho cư dân và nhân viên

• Tập huấn kỹ năng sử dụng thiết bị chữa cháy: Hướng dẫn cách sử dụng bình cứu hỏa, vòi nước chữa cháy, quy trình thoát hiểm khi có cháy.

• Tổ chức diễn tập phòng cháy chữa cháy định kỳ: Giúp cư dân và nhân viên làm quen với quy trình ứng phó khi xảy ra sự cố cháy nổ, nâng cao phản xạ và giảm thiểu thiệt hại.

4. Lập kế hoạch phòng cháy chữa cháy và xử lý sự cố

• Xây dựng quy trình xử lý khi xảy ra cháy, phân công nhiệm vụ cụ thể cho từng thành viên trong ban quản lý và nhân viên.

• Định kỳ đánh giá lại kế hoạch, cải tiến phương án phòng cháy chữa cháy theo tình hình thực tế và các quy định mới.

5. Kiểm soát và quản lý an toàn cháy nổ trong chung cư

• Tuyên truyền và nhắc nhở cư dân: Về các quy định phòng cháy chữa cháy như không sử dụng lửa trần trong khu vực cấm, không để vật liệu dễ cháy gần nguồn nhiệt.

• Kiểm tra an toàn điện trong từng căn hộ: Phòng tránh sự cố cháy do chập điện, sử dụng thiết bị điện không đúng cách.

• Quản lý vật liệu dễ cháy: Không để hàng hóa, vật liệu dễ bắt lửa trong hành lang, tầng hầm hoặc các khu vực công cộng.

IV. Thang máy

1. Lý do cần bảo trì định kỳ thang máy

• Đảm bảo an toàn tuyệt đối: Tránh các sự cố như kẹt cabin, rơi tự do, mở cửa sai tầng, mất tín hiệu điều khiển.

• Duy trì hoạt động ổn định: Giúp thang vận hành trơn tru, tránh rung lắc, tiếng ồn, chậm mở cửa hoặc đột ngột dừng hoạt động.

• Kéo dài tuổi thọ thiết bị: Phát hiện và xử lý các hư hỏng sớm giúp giảm chi phí sửa chữa lớn và nâng cao hiệu quả sử dụng.

• Tuân thủ quy định pháp luật: Theo quy định, thang máy bắt buộc phải được kiểm định định kỳ và có hồ sơ bảo trì đầy đủ.

2. Các hạng mục bảo trì thang máy thường xuyên

• Bên trong cabin: Vệ sinh cabin, trần và vách thang. Kiểm tra hoạt động của bảng điều khiển, đèn chiếu sáng, quạt thông gió. Đảm bảo nút bấm và bảng hiển thị tầng hoạt động chính xác.
• Hệ thống cửa thang máy: Kiểm tra và bôi trơn bản lề, ray trượt của cửa cabin và cửa tầng. Đảm bảo cửa đóng mở đúng thời gian, không bị kẹt hoặc đóng đột ngột. Cảm biến cửa (door sensor) hoạt động tốt để tránh kẹt người/vật.
• Hệ thống điện và điều khiển: Kiểm tra tủ điều khiển, bảng điện, bộ biến tần (nếu có). Đảm bảo hệ thống dây dẫn, đấu nối không bị lỏng, cháy hoặc chập mạch. Kiểm tra tín hiệu gọi tầng, tín hiệu báo tầng, chuông báo và liên lạc nội bộ.
• Hệ thống cơ khí và truyền động: Kiểm tra tình trạng cáp tải, pulley (ròng rọc), động cơ kéo. Căn chỉnh lại đối trọng và kiểm tra bộ giảm chấn dưới hố pít. Bôi trơn trục vít, bạc đạn, các bộ phận chuyển động để giảm hao mòn.
• Thiết bị an toàn: Kiểm tra hệ thống thắng cơ, cảm biến quá tải, hệ thống phanh. Kiểm tra hoạt động của bộ cứu hộ tự động (ARD) trong trường hợp mất điện. Thử nghiệm nút dừng khẩn cấp và chuông báo nguy hiểm.

3. Đơn vị bảo trì và hồ sơ kỹ thuật

• Bảo trì nên được thực hiện bởi đơn vị chuyên nghiệp, có chứng chỉ hành nghề và được đào tạo bài bản về từng dòng thang máy cụ thể (Mitsubishi, Otis, Schindler, v.v.).

• Cần lập sổ theo dõi bảo trì, nhật ký kỹ thuật cho mỗi lần kiểm tra, bảo trì để lưu trữ và đối chiếu trong các đợt kiểm định, đánh giá an toàn.

4. Cảnh báo và khuyến nghị cho cư dân

• Không tự ý sử dụng thang máy khi có cảnh báo lỗi hoặc thang vận hành bất thường.

• Không nhảy nhót, rung lắc trong thang máy.

• Không để trẻ em sử dụng thang một mình.

• Báo ngay cho ban quản lý khi phát hiện âm thanh lạ, cửa mở chậm, rung lắc…

V. Hệ thống thông gió và điều hòa không khí

1. Bảo trì hệ thống thông gió

• Hệ thống thông gió có vai trò rất quan trọng trong việc đảm bảo chất lượng không khí, đặc biệt ở các khu vực kín như tầng hầm, hành lang không có cửa sổ, khu vực kỹ thuật, thang máy, phòng rác…
• Kiểm tra và bảo dưỡng quạt thông gió: Kiểm tra tình trạng hoạt động của quạt hút, quạt cấp khí: Đảm bảo quạt hoạt động ổn định, không có tiếng ồn lớn, rung lắc bất thường. Vệ sinh định kỳ cánh quạt, lưới lọc, đường ống dẫn khí: Loại bỏ bụi bẩn, dị vật để không khí lưu thông tốt, giảm nguy cơ tích tụ khí độc (CO, CO₂). Kiểm tra nguồn điện cấp và hệ thống điều khiển: Đảm bảo quạt có thể vận hành theo chế độ tự động hoặc bằng tay khi cần thiết.
• Kiểm tra luồng lưu thông không khí: Đo lưu lượng và áp suất không khí tại các điểm ra vào để đánh giá hiệu suất thông gió. Đảm bảo lưu lượng khí thải và khí cấp được cân bằng, giúp duy trì môi trường thoáng đãng và hạn chế mùi hôi, ẩm mốc.

2. Bảo trì hệ thống điều hòa không khí trung tâm (nếu có)

• Kiểm tra dàn nóng và dàn lạnh: Dàn lạnh vệ sinh lưới lọc, cánh tản nhiệt, kiểm tra quạt gió để tránh tích tụ bụi bẩn gây giảm hiệu suất làm mát và phát sinh mùi khó chịu. Dàn nóng đặt ngoài trời nên cần kiểm tra tản nhiệt, mô tơ quạt và làm sạch để hệ thống không bị quá tải nhiệt.
• Kiểm tra đường ống dẫn gas lạnh: Phát hiện và xử lý các rò rỉ gas – nguyên nhân gây giảm hiệu quả làm lạnh, hao phí năng lượng và có thể ảnh hưởng đến sức khỏe. Kiểm tra các mối nối, lớp cách nhiệt ống để tránh đọng sương, giảm tổn thất nhiệt.
• Bảo dưỡng hệ thống điều khiển và cảm biến: Đảm bảo bộ điều khiển trung tâm, cảm biến nhiệt độ, van điều tiết gió hoạt động chính xác, giúp điều hòa làm việc hiệu quả, tiết kiệm điện.

3. Vệ sinh và xử lý mùi ẩm, mốc

• Ở các khu vực như tầng hầm, phòng kỹ thuật hoặc nơi có độ ẩm cao, cần sử dụng thiết bị khử ẩm hoặc thông gió tăng cường.

• Kiểm tra các vị trí bị thấm nước, rò rỉ có thể ảnh hưởng đến hệ thống thông gió và gây mùi khó chịu.

• Thay than hoạt tính trong hệ thống lọc khí (nếu có) để duy trì chất lượng không khí.

4. Kiểm soát và tiết kiệm năng lượng

• Cài đặt lịch hoạt động hợp lý cho hệ thống thông gió và điều hòa tùy theo thời gian sử dụng, tránh lãng phí điện năng.

• Sử dụng cảm biến tự động bật/tắt hệ thống theo chất lượng không khí hoặc sự hiện diện của người dùng..