Góp vốn mua nhà khác gì với ký hợp đồng mua bán?

GÓP VỐN MUA NHÀ KHÁC GÌ VỚI KÍ HỢP ĐỒNG MUA BÁN 

Trong thị trường bất động sản, đặc biệt là các dự án hình thành trong tương lai, nhiều người mua thường được chủ đầu tư đề nghị góp vốn thay vì ký ngay hợp đồng mua bán. Điều này khiến không ít khách hàng băn khoăn: Góp vốn mua nhà khác gì với ký hợp đồng mua bán? Đây là hai hình thức pháp lý hoàn toàn khác nhau, kéo theo quyền lợi, nghĩa vụ và mức độ rủi ro không giống nhau. Việc hiểu rõ sự khác biệt giữa hai loại hợp đồng sẽ giúp người mua đưa ra quyết định đúng đắn, tránh rơi vào tranh chấp hoặc thiệt hại pháp lý về sau. Bài viết sau sẽ phân tích cụ thể đặc điểm, tính pháp lý và những lưu ý quan trọng khi tham gia góp vốn hoặc ký hợp đồng mua bán nhà ở.

I. Góp vốn mua nhà là gì?

1. Định nghĩa

• Góp vốn mua nhà là hình thức mà cá nhân hoặc tổ chức tham gia đầu tư vốn vào một dự án bất động sản chưa đủ điều kiện mở bán, thông qua hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư với chủ đầu tư.
• Trong đó, người góp vốn thường được hứa hẹn quyền ưu tiên mua, nhận căn hộ hoặc hưởng lợi nhuận từ việc chuyển nhượng.

2. Cơ sở pháp lý

• Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014: Chủ đầu tư chỉ được bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai khi có văn bản xác nhận của Sở Xây dựng về việc đủ điều kiện huy động vốn.

• Góp vốn không phải là hợp đồng mua bán nhà ở nên không được cấp sổ hồng, không đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai, và không được pháp luật bảo vệ như hợp đồng mua bán chính thức.

3. Đặc điểm của hợp đồng góp vốn

• Hình thức góp vốn mua nhà thường được áp dụng trước khi dự án đủ điều kiện mở bán, tức là khi dự án chưa xây xong phần móng hoặc chưa được cơ quan chức năng xác nhận đủ điều kiện huy động vốn. Thỏa thuận này được ký kết giữa khách hàng và chủ đầu tư (hoặc đơn vị phát triển dự án) với mục tiêu chính là huy động vốn sớm để triển khai dự án.
• Theo đó, chủ đầu tư thường cam kết sẽ ưu tiên cho người góp vốn quyền chọn căn hộ hoặc ký hợp đồng mua bán chính thức sau khi hoàn tất thủ tục pháp lý. Tuy nhiên, tính ràng buộc pháp lý của hợp đồng góp vốn là rất yếu, không được công chứng và không đảm bảo quyền sở hữu tài sản cho người góp vốn. Ngoài ra, tài sản đảm bảo thường không có hoặc không rõ ràng, khiến người mua chịu rủi ro lớn nếu dự án chậm tiến độ, thay đổi kế hoạch hoặc chủ đầu tư vi phạm cam kết.

• Giá thấp hơn thị trường: Do mua từ giai đoạn đầu, chưa công bố mở bán chính thức.

• Được chọn căn đẹp trước: Khách hàng góp vốn sớm có thể được chọn vị trí căn hộ ưu tiên.

• Cơ hội đầu tư sinh lời cao nếu dự án thành công và pháp lý hoàn thiện.

II. Ký hợp đồng mua bán nhà là gì?

1. Khái niệm

• Hợp đồng mua bán nhà là văn bản thỏa thuận giữa bên bán (chuyển nhượng) và bên mua (nhận chuyển nhượng), trong đó bên bán cam kết chuyển giao quyền sở hữu căn nhà cho bên mua và bên mua cam kết trả tiền mua nhà theo đúng giá cả, thời hạn, phương thức đã thỏa thuận.
• Hợp đồng này chính là căn cứ pháp lý để: Bên mua thực hiện đăng ký quyền sở hữu nhà ở tại cơ quan có thẩm quyền. Bên bán chấm dứt quyền sở hữu đối với tài sản. Các bên giải quyết tranh chấp (nếu có). Hợp đồng mua bán nhà là một loại hợp đồng dân sự đặc biệt, chịu sự điều chỉnh bởi Luật Nhà ở, Luật Dân sự và Luật Kinh doanh bất động sản.

2. Điều kiện để ký hợp đồng mua bán nhà

• Đối với bên bán: Là chủ sở hữu hợp pháp của căn nhà. Có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (trừ trường hợp được miễn theo quy định như nhà ở xã hội, nhà thuộc dự án chưa bàn giao). Nhà không có tranh chấp, không bị kê biên để thi hành án. Nếu là doanh nghiệp bán nhà thuộc dự án, phải hoàn tất phần móng và đủ điều kiện mở bán.
• Đối với bên mua: Là công dân hoặc tổ chức đủ năng lực hành vi dân sự. Người nước ngoài được mua nhà ở tại Việt Nam nếu đáp ứng điều kiện luật định (theo Luật Nhà ở 2014).

3. Hình thức của hợp đồng

• Bắt buộc lập thành văn bản.

• Phải được công chứng hoặc chứng thực tại phòng công chứng hoặc UBND cấp xã, trừ một số trường hợp theo quy định (ví dụ mua bán qua sàn giao dịch đã được cấp phép).

• Nếu mua bán nhà ở hình thành trong tương lai (dự án chung cư), hợp đồng phải theo mẫu do Bộ Xây dựng ban hành.

4. Nội dung chi tiết của hợp đồng mua bán nhà

• Thông tin các bên: Họ tên, ngày sinh, số CMND/CCCD, địa chỉ thường trú. Nếu là tổ chức: tên doanh nghiệp, mã số thuế, người đại diện theo pháp luật.
• Thông tin về căn nhà: Địa chỉ, diện tích đất, diện tích xây dựng. Kết cấu nhà (số tầng, vật liệu, tiện ích…). Tình trạng pháp lý: đã có sổ hồng/sổ đỏ hay chưa. Các thông tin về quyền sử dụng đất kèm theo (đất ở lâu dài hay có thời hạn).
• Giá bán và phương thức thanh toán: Tổng giá trị căn nhà (ghi bằng số và bằng chữ), đặt cọc (nếu có). Số đợt thanh toán, thời hạn thanh toán từng đợt. Hình thức thanh toán: chuyển khoản hay tiền mặt.
• Thời hạn và điều kiện bàn giao nhà: Thời điểm bàn giao. Trạng thái bàn giao (nhà trống, đã có người thuê, có nội thất…). Biên bản bàn giao kèm theo.
• Nghĩa vụ nộp thuế, phí: Người chịu trách nhiệm nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, phí công chứng… Thường thỏa thuận theo thông lệ: bên bán chịu thuế TNCN, bên mua chịu lệ phí trước bạ.
• Quyền và nghĩa vụ của các bên: Quyền nhận nhà, chuyển quyền sở hữu, sử dụng nhà. Nghĩa vụ thanh toán đúng hạn, bảo đảm tính pháp lý tài sản.
• Cam kết và xử lý vi phạm hợp đồng: Cam kết nhà không tranh chấp, không cầm cố. Cam kết về thời hạn bàn giao. Mức phạt vi phạm hợp đồng (thường từ 5 – 10% giá trị hợp đồng). Điều kiện hủy hợp đồng.
• Giải quyết tranh chấp: Ưu tiên thương lượng, hòa giải. Nếu không thành, khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền.
• Điều khoản chung: Hiệu lực hợp đồng. Số bản, nơi lưu giữ hợp đồng. Cam kết đọc kỹ, hiểu và tự nguyện ký kết.

5. Thủ tục sau khi ký hợp đồng mua bán nhà

• Khai thuế và nộp thuế, phí tại Chi cục thuế.

• Làm thủ tục sang tên tại Văn phòng Đăng ký đất đai cấp quận/huyện: Hợp đồng công chứng. Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Tờ khai thuế, biên lai thuế, lệ phí trước bạ. CMND/CCCD, hộ khẩu của các bên.

• Nhận Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất mang tên người mua.

III. So sánh nhanh