Giá bán bao gồm VAT hay chưa?

GIÁ BÁN BAO GỒM VAT HAY CHƯA

Khi tìm hiểu và so sánh giá các sản phẩm bất động sản, một trong những câu hỏi khiến nhiều người mua băn khoăn là: Giá bán căn hộ đã bao gồm thuế giá trị gia tăng (VAT) hay chưa? Đây là yếu tố quan trọng ảnh hưởng trực tiếp đến tổng số tiền người mua phải thanh toán, nhưng lại thường bị bỏ qua hoặc không được làm rõ trong thông tin quảng cáo. Trên thực tế, mỗi chủ đầu tư có cách thể hiện giá khác nhau – có nơi đã bao gồm VAT trong giá công bố, có nơi tách riêng, dẫn đến sự nhầm lẫn và khó so sánh. Bài viết sau sẽ giúp người mua hiểu rõ quy định về thuế VAT trong bất động sản, cách kiểm tra giá đã bao gồm thuế hay chưa, và những lưu ý cần thiết khi đàm phán hoặc ký kết hợp đồng để tránh phát sinh chi phí ngoài dự kiến.

I. Khái quát về VAT trong giao dịch bất động sản

1. VAT là gì?

• VAT (Value Added Tax) hay còn gọi là thuế giá trị gia tăng là loại thuế gián thu được áp dụng trên giá trị gia tăng của hàng hóa, dịch vụ trong chuỗi sản xuất, kinh doanh.

• Mục đích của VAT là đánh thuế trên phần giá trị gia tăng ở mỗi giai đoạn, không đánh thuế lên tổng giá trị sản phẩm cuối cùng nhiều lần.

• Tại Việt Nam, mức thuế VAT phổ biến hiện nay là 10% đối với hầu hết các hàng hóa, dịch vụ, bao gồm cả bất động sản thương mại.

2. VAT trong giao dịch bất động sản được áp dụng như thế nào?

• VAT được áp dụng trong các giao dịch bất động sản thương mại do doanh nghiệp kinh doanh, phát triển dự án.

• Chủ đầu tư, nhà phát triển dự án có trách nhiệm kê khai và nộp thuế VAT cho Nhà nước khi bán căn hộ, đất nền, biệt thự, liền kề hoặc các sản phẩm bất động sản mới xây dựng.

• Người mua sẽ phải thanh toán thêm phần thuế VAT nếu giá bán chưa bao gồm thuế.

3. Đối tượng chịu VAT trong bất động sản

• Nhà ở thương mại mới xây dựng: Bao gồm căn hộ chung cư, biệt thự, nhà phố liền kề do doanh nghiệp xây dựng và bán ra thị trường.

• Đất nền dự án: Khi được chuyển nhượng dưới hình thức bán sản phẩm thuộc dự án do doanh nghiệp kinh doanh.

• Dịch vụ liên quan đến bất động sản: Ví dụ môi giới, cho thuê bất động sản, xây dựng, sửa chữa có liên quan.

4. Các trường hợp miễn, không chịu VAT

• Chuyển nhượng nhà ở cũ giữa các cá nhân: Nhà đã có sổ đỏ hoặc sổ hồng, không phải nhà mới xây dựng, thường không chịu VAT mà chỉ chịu thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ.

• Nhà ở xã hội: Được Nhà nước hỗ trợ, có chính sách miễn giảm thuế VAT theo quy định.

• Một số trường hợp đặc biệt: Ví dụ đất nông nghiệp, đất chưa chuyển mục đích sử dụng không chịu VAT.

5. Cách tính VAT trong giá bán bất động sản

• VAT thường được tính bằng 10% trên giá bán chưa có thuế (giá gốc).

• Nếu hợp đồng mua bán không ghi rõ giá đã bao gồm VAT hay chưa, người mua nên yêu cầu chủ đầu tư hoặc bên bán giải thích rõ để tránh hiểu nhầm.

• Ví dụ: Nếu giá gốc căn hộ là 1 tỷ đồng, VAT là 10% tương đương 100 triệu đồng. Tổng tiền thanh toán sẽ là 1,1 tỷ đồng nếu giá chưa bao gồm VAT.

II. Các trường hợp giá bán đã bao gồm VAT

1. Chủ đầu tư công bố giá bán đã bao gồm VAT

• Một số dự án bất động sản, chủ đầu tư thường niêm yết giá bán căn hộ hoặc nhà ở với mức giá đã bao gồm thuế giá trị gia tăng (VAT).

• Việc này giúp khách hàng dễ dàng nắm bắt tổng chi phí cần thanh toán, tăng tính minh bạch trong giao dịch.

• Giá niêm yết công khai thường ghi rõ “giá đã bao gồm VAT” hoặc “giá VAT-inclusive”.

2. Giá bán trên hợp đồng mua bán đã bao gồm VAT

• Trong hợp đồng mua bán, các bên có thể thỏa thuận giá bán là giá đã bao gồm 10% VAT.

• Điều này nghĩa là người mua không phải thanh toán thêm phần thuế VAT khi hoàn tất giao dịch.

• Chủ đầu tư sẽ kê khai và nộp thuế VAT theo mức giá đã được ghi trong hợp đồng.

3. Ưu điểm của giá bán đã bao gồm VAT

• Giúp người mua dễ dàng dự toán tổng chi phí mà không bị phát sinh thêm khoản thuế VAT riêng biệt.

• Tạo sự rõ ràng, tránh những tranh chấp, hiểu lầm giữa người mua và chủ đầu tư về phần thuế VAT.

• Thuận tiện trong việc làm hồ sơ vay ngân hàng, tính toán chi phí tài chính.

4. Ví dụ thực tế

• Nếu giá bán căn hộ được niêm yết là 2 tỷ đồng đã bao gồm VAT, thì phần thuế VAT đã được tính trong mức giá này (khoảng 181,8 triệu đồng thuế VAT trong tổng 2 tỷ đồng).

• Người mua chỉ cần thanh toán đúng theo giá hợp đồng mà không phải trả thêm thuế VAT.

5. Lưu ý quan trọng

• Người mua cần kiểm tra kỹ thông tin trên hợp đồng và bảng giá chính thức để xác nhận chính xác giá bán có bao gồm VAT hay không.

• Một số trường hợp chủ đầu tư có thể công bố giá đã gồm VAT nhưng trong hợp đồng lại tính thêm VAT, nên cần thận trọng.

• Nếu không rõ ràng, nên hỏi trực tiếp chủ đầu tư hoặc môi giới để tránh rủi ro.

III. Các trường hợp giá bán chưa bao gồm VAT

1. Chủ đầu tư niêm yết giá chưa bao gồm VAT

• Thông thường, nhiều chủ đầu tư dự án bất động sản sẽ công bố giá bán căn hộ, nhà ở hoặc đất nền dưới dạng giá chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng (VAT).

• Giá công bố này thường chỉ là giá gốc của sản phẩm, chưa tính đến các loại thuế, phí phát sinh.

• Trên bảng giá, bảng thông tin dự án hoặc hợp đồng mua bán sẽ có ghi chú rõ ràng: “Giá chưa bao gồm VAT”, hoặc “Giá chưa gồm thuế VAT 10%”.

• Việc niêm yết giá chưa bao gồm VAT giúp chủ đầu tư dễ dàng điều chỉnh mức giá VAT theo quy định hoặc ưu đãi từng thời điểm mà không phải thay đổi tổng giá niêm yết.

2. Hợp đồng mua bán thể hiện giá chưa bao gồm VAT

• Trong hợp đồng mua bán bất động sản, các bên thường quy định rõ ràng giá bán là chưa gồm thuế VAT.

• Người mua sẽ phải thanh toán thêm 10% thuế VAT dựa trên giá gốc căn hộ hoặc sản phẩm.

• Chủ đầu tư có trách nhiệm kê khai thuế VAT với cơ quan thuế dựa trên giá bán chưa bao gồm VAT mà họ công bố và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thuế với Nhà nước.

• Điều này tạo sự minh bạch giữa bên mua và bên bán, đồng thời tuân thủ luật thuế hiện hành.

3. Ảnh hưởng đến chi phí thanh toán của người mua

• Người mua phải chuẩn bị sẵn nguồn tài chính để thanh toán toàn bộ giá bán căn hộ cộng với 10% VAT theo đúng tiến độ thanh toán quy định trong hợp đồng.

• Nếu không lưu ý phần VAT, người mua có thể gặp khó khăn về tài chính do chi phí phát sinh ngoài dự kiến.

• Ví dụ, một căn hộ có giá gốc 1,5 tỷ đồng chưa bao gồm VAT thì người mua phải thanh toán thêm 150 triệu đồng thuế VAT, tổng cộng là 1,65 tỷ đồng.

4. Các trường hợp phổ biến giá chưa bao gồm VAT

• Các căn hộ, nhà ở hình thành trong tương lai: Chủ đầu tư thường công bố giá chưa gồm VAT để thu hút khách hàng.

• Dự án có nhiều chính sách ưu đãi: Chủ đầu tư linh hoạt trong việc tính VAT riêng biệt để dễ dàng điều chỉnh giá bán khi áp dụng khuyến mãi.

• Bất động sản thương mại, cao cấp: Giá chưa gồm VAT cho phép chủ đầu tư chủ động trong kế hoạch tài chính, thuế.

IV. Cách nhận biết giá bán đã bao gồm VAT hay chưa

1. Kiểm tra bảng giá niêm yết của dự án

• Bảng giá chính thức do chủ đầu tư công bố thường có phần chú thích rõ ràng về thuế VAT.

• Nếu giá bán đã bao gồm VAT, bảng giá sẽ ghi chú rõ ràng các cụm từ như:

  • “Giá đã bao gồm VAT”

  • “Giá VAT-inclusive”

  • “Giá đã bao gồm thuế giá trị gia tăng 10%”

• Nếu bảng giá không có thông tin hoặc ghi rõ “Giá chưa bao gồm VAT”, người mua cần lưu ý phần thuế sẽ phải thanh toán thêm.

2. Đọc kỹ hợp đồng mua bán và các phụ lục kèm theo

• Hợp đồng mua bán nhà ở, căn hộ hoặc đất nền là tài liệu pháp lý quan trọng, trong đó sẽ có phần quy định rõ ràng về giá bán và VAT.

• Tại phần điều khoản về giá cả hoặc chi phí thanh toán, hợp đồng sẽ ghi rõ:

  • Giá bán có bao gồm VAT hay không.

  • Nếu chưa bao gồm, người mua phải thanh toán thêm khoản thuế VAT tính trên giá gốc.

• Ngoài ra, các phụ lục hợp đồng (nếu có) cũng có thể làm rõ vấn đề này.

3. Hỏi trực tiếp chủ đầu tư hoặc đại diện bán hàng

• Trong trường hợp bảng giá và hợp đồng chưa rõ ràng, khách hàng nên yêu cầu chủ đầu tư hoặc môi giới dự án giải thích cụ thể về việc giá bán đã gồm VAT hay chưa.

• Chủ đầu tư có trách nhiệm minh bạch thông tin về giá và các loại thuế phí để tránh tranh chấp sau này.

• Có thể yêu cầu chủ đầu tư cung cấp tài liệu hoặc văn bản pháp lý liên quan đến thuế VAT áp dụng cho dự án.

4. Kiểm tra hóa đơn, biên lai thanh toán

• Khi thanh toán tiền mua căn hộ, khách hàng nên yêu cầu nhận hóa đơn giá trị gia tăng (VAT invoice) từ chủ đầu tư.

• Hóa đơn VAT sẽ ghi rõ:

  • Giá trị hàng hóa/dịch vụ chưa thuế

  • Thuế VAT 10%

  • Tổng tiền thanh toán có thuế VAT

• Hóa đơn này là căn cứ xác nhận rõ ràng giá bán đã bao gồm VAT hay chưa.

5. So sánh giá bán với thị trường và các dự án tương tự

• Giá bán đã bao gồm VAT thường cao hơn khoảng 10% so với giá chưa có VAT.

• Khách hàng nên tham khảo, so sánh bảng giá của dự án với các dự án khác trong cùng khu vực để đánh giá mức độ phù hợp của giá đã bao gồm thuế.

• Nếu giá bán thấp hơn nhiều so với thị trường mà không có lý do rõ ràng, cần cẩn trọng và kiểm tra kỹ về VAT và các chi phí khác.

V. Tầm quan trọng của việc biết rõ VAT trong giá bán

1. Giúp khách hàng chuẩn bị tài chính chính xác

• Thuế giá trị gia tăng (VAT) thường chiếm 10% giá trị căn hộ hoặc bất động sản.

• Nếu không biết rõ giá bán đã bao gồm VAT hay chưa, khách hàng dễ bị bất ngờ với khoản chi phí phát sinh.

• Biết chính xác VAT trong giá bán giúp người mua tính toán tổng chi phí cần thanh toán một cách chính xác, từ đó chuẩn bị nguồn tài chính phù hợp, tránh thiếu hụt tiền khi đến hạn thanh toán.

2. Tránh tranh chấp và hiểu lầm khi ký hợp đồng

• Việc hiểu rõ VAT trong giá bán giúp khách hàng tránh được những tranh chấp pháp lý hoặc mâu thuẫn với chủ đầu tư về khoản tiền phải thanh toán.

• Khi hợp đồng mua bán ghi rõ giá đã gồm hay chưa gồm VAT, các bên có cơ sở pháp lý minh bạch để thực hiện nghĩa vụ tài chính.

• Điều này bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người mua, giúp quá trình giao dịch diễn ra suôn sẻ, an toàn.

3. Ảnh hưởng đến khả năng vay vốn ngân hàng

• Các ngân hàng thường xem xét tổng chi phí mua căn hộ, bao gồm VAT khi xét duyệt hồ sơ vay vốn.

• Nếu khách hàng không tính đủ phần VAT, có thể dẫn đến thiếu hụt tài chính trong quá trình giải ngân và thanh toán cho chủ đầu tư.

• Việc biết rõ VAT giúp khách hàng chuẩn bị hồ sơ vay vốn chính xác hơn, nâng cao khả năng được duyệt vay.

4. Giúp đánh giá và so sánh giá trị bất động sản

• Hiểu rõ việc giá bán đã bao gồm VAT hay chưa giúp khách hàng dễ dàng so sánh giá giữa các dự án khác nhau trên thị trường.

• Từ đó, người mua có thể đánh giá chính xác mức độ hợp lý của giá bán, tránh mua phải sản phẩm có giá cao do ẩn phí thuế VAT chưa được công khai rõ ràng.

5. Hỗ trợ trong việc kế hoạch tài chính dài hạn

• VAT là khoản chi phí bắt buộc phải trả khi mua bất động sản, ảnh hưởng đến tổng số tiền đầu tư ban đầu.

• Việc biết rõ VAT giúp người mua cân đối tài chính cá nhân, đảm bảo các khoản chi khác không bị ảnh hưởng do phát sinh chi phí bất ngờ.

• Điều này đặc biệt quan trọng với những người mua nhà lần đầu hoặc mua nhà để đầu tư.